刚刚过去的这个周末，朋友圈流传着一段网红视频，视频显示从2005年开始，工农中建四大行，他们提供的银行贷款，流向了哪些行业，包括制造业，个人房贷，房地产建设，交通运输，批发零售，商业服务，采矿，个人信用卡，建筑，个体农商户，水利公共设施等等，其中最引人注意的就是制造业和个人房贷，本来一开始是制造业遥遥领先，个人房贷位居次席，但是2012年以后个人房贷开始占据榜首，实现反超，到了2013年以后更是一骑绝尘，相反制造业的贷款开始逐渐萎缩，举几个时点，2005年，工行的制造业贷款是6000多亿，个人按揭贷款只有3000亿，而到了2017年个人按揭房贷涨到了3万亿，而制造业只有1.2万亿，四大行合计贷款在2008年的时候，制造业是3.1万亿，个人住房贷款是2.4万亿，但到了2017年，个人住房贷款变成了14.3万亿，而制造业贷款只有5.5万亿。
这段视频有点触目惊心，这就是告诉我们，为什么这10年来房价涨幅远远高于我们的收入涨幅，因为我们不光把自己赚的钱，都投入到了买房上面，甚至严重透支了未来的收入，个人住房贷款数量已经差不多是制造业贷款的3倍，10年来，制造业贷款增长了77%，年化增长只有5.8%，而个人住房贷款却增长了将近5倍，年化增长几乎达到20%，与大城市的房价涨幅几乎一致，大量的钱都流向了个人房贷业务，让居民杠杆率快速提升。这5年来，居民杠杆率突然增长了将近20%，这本身就是危机的先兆。目前按照官方的统计，也就是按照负债比上人均GDP，居民杠杆率超过了50%，到达了安全的临界点。而如果按照民间的统计，用负债比上人均可支配收入，则超过了110%，甚至高于美国的水平。已经进入了风险区域。只要房价稍微掉头向下，或者失业增加，就会有明显的弃房断供的风险。
而最重要的是，由于个人房贷业务，有抵押，利率高风险低，久期长，成为了银行们最喜爱的业务，所以大量资金用于发放个人房贷，挤压了实体经济贷款，制造业等实体经济，得不到资金的支持，自然增长放缓，这就导致宏观经济放缓，在这种贷款结构下，实干的根本就不可能干得过炒房的。
透支是有限度的，不可能永远透支未来，现在房地产过度膨胀，创造了过多的信用，所以导致了货币泛滥，一套房子10年涨了5倍，原来他值100万，从银行抵押能贷出70万，现在还是这套房子，他已经值500万，转一道手，能从银行贷出350万，什么也没干，就凭空创造出了280的货币，所以我们总在说央行放水，其实货币供给大增，本身就是个鸡生蛋蛋生鸡的问题，央行确实很松，特别是2008年M2都快涨到30%了，肯定是无锚印钞，超级大宽松，导致了货币陡增，但是2013年以后，央行的作用其实不如房地产和商业银行的作用，房价暴涨，比央行创造的货币要多的多。
1月25日，社科院的报告也指出，房地产现在的问题在于，风险过大，而风险的根源是高杠杆投机导致的债务危机。从开发商这边来看，内地的房地产企业，普遍资产负债率要高很多，去年其实已经很多开发商资金困难，连万科都喊着活下去，而碧桂园连续出现建设质量问题，其实也是想通过高周转缓解资金压力，华夏幸福(26.52 +0.15%,诊股)更是卖掉资产求生，万达在今年明确喊出去地产化，并在2016年就已经开始出售酒店等房地产资产，泛海也把北京和武汉的资产卖给了融创，种种迹象表明，行业大佬已经意识到资金风险，开始纷纷断臂求生。而猛冲猛打的现在就孙宏斌的融创，但他的负债率却是所有企业最高的，超过了90%。
而在购房者方面，除了正规途径的公积金贷款，和商业贷款之外，我们还倾向于自筹资金，向家里的六个钱包化缘，有的还要去借消费贷，首付贷，所以其实负债情况要远比统计数据上的更严重，银行数据显示，他看似出了30%的首付买房，但其实这里面可能20%是找首付借的，自己就出了10%，而这10%，还是父母给的，相当于自己一分钱没有，这种情况恐怕也不在少数，索性房价一直在涨，一旦房价掉头，或者个人遭遇失业以及家庭遭遇疾病的变故，房贷一下就会无以为继。
所以，我相信高层也一定看到了这些数字，于是才会多次强调调控不放松，不是不想再借助房地产发展经济，实在是这块已经被玩坏了。有知名地产商把房地产比作夜壶，说有用的时候就拿出了，不用的时候被踢到一边，但现在他已经尿满了，即使有用，你也已经尿不进去了，再强行往里尿，就会溢出来，弄得满地都是污秽，收拾起来就会更麻烦。
（来源：齐俊杰看财经）
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