张平：房产大佬选择撤离 房价会下跌？

　　房地产大佬近期纷纷宣布撤离房地产，但是各家撤离的原因都不同，我们认为主要原因有三个：首先，由于房企看到尽管2018年房地产业务还很红火，但未来做房地产的钱没那么好赚了，所以纷纷转型。对于这类企业来说，虽然不可能完全撤离房地产市场，但起码房地产业务的占比将下降，其他业务的赢利将上升。

　　比如，去年4月恒大宣布和中科院合作，未来10年投入1000亿，共同创建三大科研基地。6月恒大67亿港元购入FF，正式进入新能源汽车领域。另外，碧桂园近期新成立了一个叫博智林机器人(15.26 -1.10%,诊股)的公司，确认将落户顺德机器人谷，2023年建成，招聘10000名全球顶级的机器人相关的研究人员，投资800亿。

　　再者，像万达王健林那样由原来的重资产，转为轻资产，主要是降低负债比重。2018年10月，万达、融创中国双双发布公告，确认13座万达城的设计、建设和管理权被万达集团甩卖给融创中国，而融创中国为此要花费62.81亿元。

　　而就在今年的2月12日，苏宁集团掌门人张近东宣布，苏宁易购(11.34 -1.73%,诊股)正式收购万达百货37家门店。对此外界传闻，这次苏宁集团收购万达百货的价格不会超过80亿。显然，万达大幅度的甩卖名下房产，主要是将来走轻资产路线，减少过高的负债率，为万达转型文旅提供便利。

　　最后，像李嘉诚那样，彻底不看好内地房产，认为内地投资地产风险较大，大幅度的从房地产领域撤资才是明智之举。目前李嘉诚名下已无上海房产。李嘉诚还转投国内百货、通讯、金融等领域。同时，李嘉诚撤离国内房地产还被誉为“脱亚入欧”，就是跑到欧洲各国去投资船坞、地铁、通讯、能源等领域，为小儿子李泽楷提供足够的资金支持。

　　所以，房地产大佬们撤离只是说明以后国内房地产市场的不好赚了，暴利时代已经过去，未来企业要想发展，就必须转型升级，尽可能的减少对房地产的依赖度。但问题是，未来房地产市场为啥钱不好赚了呢?主要还是投机性需求将退出，房地产将去杠杆化，房价将回归理性这个大趋势。

　　未来一二线城市房价由于受到房地产调控的影响，会做到稳中有降，每年都跌个10-15%幅度，用上几年的时间，跌到当地刚需购买力能够承受的范围内。在这期间房地产市场会降温，开发商的日子会不好过，但是只要房价回归居住属性，房地产市场就会迎来可持续发展的机遇，未来开发商暴利时代已经过去，而大洗牌的时代将要到来，一批中小房企被收购、倒闭或重组。

　　而三四线城市房价，由于棚改货币化安置、农民工返乡置业等因素，短期内出现了大涨行情，多数三四线城市在一二年内房价翻番，像这样的城市一定要小心了，如果是投机性购房需求，对于三四线城市动辄上万的高房价，而当地居民收入只有三四千元/月，一旦开发商、抄房者撤出该市场，这样的风险是很大的。

　　房地产大佬纷纷撤离房地产市场，这句话值得商榷，只能说房地产大佬们会尽可能的减轻房地产业务所占的比重，努力将自己去房地产化。房产大佬们的撤退，主要是这个行业的钱越来越难赚，原因是未来房地产将回归居住属性，房地产投机将退出。而一旦房地产投机退出这个市场，房价自然而然的就降了。只不过，大城市房价会跌得慢一些，而中小城市房价会出现大起大落的局面。当然每个城市情况不同，调整的幅度也不尽相同。

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