江瀚：负债三千亿的富力地产到底怎么活下去？

　　去年年底我们曾经在《负债2863亿超过广州市，现金仅够还债的富力该怎么活下去?》讨论过富力地产高负债的问题，当时负债超过2600亿的富力地产面临的难题以及其一些做错战略。2019年新年伊始，富力似乎又有一些负面消息出现，最近富力更曝出利润锐减60%，让人不禁想问富力地产到底路在何方?

　　2月17日，富力地产发布公告称，截至2018年12月31日止，集团未经审核管理账目初步评估，2018年度合并利润将较2017年度得减少约 60%，富力地产表示，预期集团年度合并利润减少主要因为集团于2017年收购酒店资产带来大额的非经常性议价收购收益，而2018年此类非经常性交易相对较少，预期2018年非经常性议价收购收益较2017年减少所致。撇除收购酒店资产的议价收购收益，以及净汇兑收益或亏损和投资物业的公允价值收益，富力地产预计2018年度合并利润将较2017年度得增长。

　　与此同时，1月下旬《长江商报》发布报道，截止2018年，富力地产负债超3000亿元，13个月融资近800亿元解资金之渴。然而，借钱并不顺利，长江商报记者据公开消息不完全统计，2018年2月-8月，富力取消4笔融资，总额达140亿元。

　　与此同时，2018年全年，富力地产的总合约销售金额共约人民币1423.4亿元，销售面积达约1093.98万平方米，未达到1600亿的销售目标。富力地产近年来资金链危机日益凸显，业绩颓势难遏，逐步跌出一线房企梯队，成为三线房企“没落贵族”。

　　而从融资情况来看，进入2019年富力地产始终在融资的路上马不停歇，根据媒体的不完全统计，1月4日，富力发布了新的发债公告，实际发行总额为70.2亿元，票面利率7%;1月7日，富力地产公告披露，已于2018年12月29日完成2018年度第九期超短期融资券的发行，实际发行10亿元;1月18日，广州富力地产股份有限公司发布公告称，间接全资附属公司怡略有限公司拟发行一笔优先票据。该票据本金额3亿美元，利率9.125%，期限为2022年到期。

　　一方面，虽然是因为非经常性议价收购收益导致利润锐减，但利润的减少代表的是融资付息难度的增加，另一方面，则是不断增加负债，以及不断增长的融资，可以说，富力地产其实已经在走钢丝了，高负债和利润下降代表了资金链的压力巨大，而大量融资似乎又有饮鸩止渴的嫌疑，如今的富力其实可谓是“压力山大”了。

　　其实，我们仔细研究富力地产的发展就会发现，其实富力地产作为“华南五虎”之前的老大，本身发展的潜力和后劲都不差，根据启信宝的数据显示，成立于1994年8月31日的富力地产，是中国华南地区重要的房地产市场参与者，旗下有117家下属企业，可谓是实力雄厚。但是问题在于：

　　富力地产始终把高杠杆作为其发展的重要依托，早些年坊间就曾经传闻著名的富力地产掌门人李思廉和王石关于商业地产高杠杆扩张道路的争论，最终李思廉选择了高杠杆扩张，富力直接用高杠杆拿下了广州富力中心在内的全国诸多城市地块，一开始走条路让富力地产是一路高歌猛进，毕竟在房地产市场红火的时候，高杠杆直接让富力地产拥有了远超过自己的市场能力，但是2008年金融危机之后，高杠杆让富力地产损失惨重，元气大伤。

　　然而，之后的富力地产依然采用了高杠杆的路线，这个时候高杠杆的魔力就没有再显现出来，2018年中报显示，富力地产的负债规模已到2703亿新高，扣除预收款后资产负债率高达70%，远超发行公司债所要求的65%。而且富力地产的货币资金总量为358.6亿元，其中约47%的款项是受限制的货币资金，支付能力大打折扣，而当期富力筹资现金净额约为43亿，到期还款金额高达450亿。过高的债务利息严重侵害了富力地产的利润，也限制了富力地产的发展，可以说，高杠杆才是富力地产当前问题中最大的问题根源。

　　那么，负债三千亿的富力地产到底出路何在?从长期来考虑：

　　首先，我们回顾富力地产的发展历程就会发现，富力地产是中国做城改项目起家最早的房地产企业之一，其在城改领域有着丰富的经验，如今中国城镇化依然处于加速阶段，城改需求依旧旺盛，所以如果富力真的能够沉下心来放弃高杠杆的战略，安安心心做业务的话，其本身业务的优势依然相当巨大。

　　其次，在2月18日闭幕的亚布力论坛上，著名的房地产领袖冯仑就曾提出，对于中国来说房地产市场虽然已经进入了居住属性的时代，但是房地产企业不能只把目光聚焦在住宅地产之上，对于房地产来说，只要中国有城市建设的需求就有房地产的需求，而对于富力地产来说，虽然其在酒店项目领域上其实盈利水平始终不高，但富力地产在开发商业地产的优势依旧巨大，如果富力地产能够将精力集中到商业地产领域的话，主打国家所亟需的商业地产项目的开发，通用有着非常广阔的前景。

　　当然，如果我们从短期来看，对于富力地产来说最大的问题就是高昂的债务压力，多达3000亿的债务是悬在富力地产头上的达摩克利斯之剑，对富力地产来说当前最紧急的就是要确保自己资金链条的稳定，好在当前的货币资金环境还算宽松，年初又正好是企业发债最为容易的时期，富力地产辗转腾挪的空间还是比较充裕的。但借新还旧毕竟不是长远之计，如何能够确保资金链的稳定，给自己真正拓展高利润业务留出足够的时间和空间，这才是富力地产当前最头疼的问题。

　　富力地产能否渡过难关，我们就只能拭目以待了。

（来源：江瀚视野观察）