李宇嘉：市场下行和体量稳定的楼市供给侧改革新气象

　　今年1月的全国楼市数据尚未发布，但从主要城市交易情况看，预计1月全国商品房成交走势很难延续2018年底的“翘尾回升”行情。进而，2016年以来持续3年的“小阳春”，今年一季度估计难续。2018年12月，基于年度业绩和资金链双重压力，开发商积极推盘、理性定价，加上高价盘网签松绑，当月全国商品房销售面积同比增长0.9%，告别连续3个月负增长，助推2018年全国商品房销售面积首次站上17亿平米，再创历史新高。而今年1月，根据克而瑞统计，30个重点城市新房成交2146万平方米，环比和同比分别下降31%和14%

　　其中，一线城市成交197万平方米，环比锐减39%，同比增加17%，但较2018年月均成交量仍有3%的下降;26个热点二三线城市，1月成交1949万平方米，环比和同比分别下降30%和16%。热点楼市交易明显回落，季节性影响是主因。一般来说，冲刺全年业绩后，新一年的1月，供求往往双双下滑。克而瑞统计，2017和2018年的1月，30个城市供应分别下降43%和50%。2018年，政策面和资金面“双紧缩”超以往，而初期开发商对当年市场预期普遍乐观，年度业绩压力之大为近年来少有，导致冲刺年度业绩后惯性回撤幅度更大。

　　今年1月份，30个城市供应环比、同比分别下降了54%、8%，环比降幅为近年来最大;其次，高基数也是重要原因，作为可比基数的2018年1月，全国楼市延续2017年去库存、棚改两大红利最集中释放后的火热行情，30个城市单月销售面积在高基数上同比增长10%。同时，2018年开发商普遍祭出“快周转”大旗，根据克而瑞统计，当年1月份TOP40开发商销售面积比2017年1月份增长78.1%。作为TOP3的碧桂园、万科和恒大，单月销售额都超过了600亿，但今年1月份，这三家企业的销售金额同比分别下降35.6%、42.4%和33.3%。

　　根据克而瑞统计，今年1月百强房企销售面积4393.8万平米，同比下降16.3%，销售金额5793.3，同比下降14.6%。其中，TOP10、TOP20、TOP50、TOP100销售金额分别下降34.4%、21.1%、17.5%和14.6%。集中度提升的背景下，百强销售规模下降，意味着1月全国楼市交易或延续去年9月以来的下滑态势。不过，百强中主要布局在中西部和三四五线城市的中小房企，1月销售下滑幅度较小，这或许与三四五线城市处于楼市轮动式回升的末梢有关。社科院住房大数据实验室监测，2018年12月，118个样本三四线城市中34个城市房价在上涨。

　　考虑到未纳入统计的500多个四五线城市，其楼市当前整体还处在高位上，在三四五线密集的中西部占全国市场份额近60%的情况下，预计1月全国楼市下滑幅度较小。截至2018年，全国楼市连续4年回升、量价连续3年创新高，这是从未有过的热度。从政策、资金、供求等基本面看，考虑到三四线楼市开始见顶，已公布数据的19个省市，今年棚改计划开工量平均下滑21.3%。再加上，2018年上半年全国楼市继续上攻，高基数效应贯穿今年上半年，预计2019年上半年全国楼市整体呈下行态势。从全年看，楼市交易量降幅在10%左右，维持高位平衡。首先，根据国家统计局数据，截至2018年底，全国新房待售面积连续3年减少。根据克而瑞统计，今年1月30城库存消化周期为11.5个月，远低于警戒线(18个月)。

　　其次，从近2个月的数据看，一线楼市成交同比反弹，或告别连续2年下滑并开始企稳。一方面，这与一线城市最先调控(始于2016年10月)、“刚需”体量大等有关，积蓄的需求低位入市;另一方面，也与近期按揭利率下降主要发生在一线等热点城市有关。2019年，经济回落预期叠加流动性宽裕，银行基于防御考虑而争夺按揭份额，一线楼市的安全垫最厚实。一线楼市稳定了，考虑到轨道交通再启，都市圈成为新增长极，重点区域楼市也将趋于稳定;再次，二线城市明显分化，热点二线城市库存周期普遍在5-6个月，加上2017-2018年“抢人大战”、承接东部产业转移、公共服务优势突出，热点二线城市的楼市也会较稳定。

　　非热点二三线楼市、都市圈外的三四五线楼市，2019年将整体上回落，春节“返乡置业”遇冷已说明了这一点。事实上，当三四五线房价上涨预期消退后，基于溢价红利的返乡置业冲动就消停了。特别是，2018年国家大力建设都市圈、发力区域振兴、打造国家中心城市，各省也积极打造“强省会城市”，而包括一线城市在内的热点城市，普遍祭出“抢人才”的重磅利好，针对外地人或非户籍的户籍和公共服务藩篱也打破了，新市民和大学生扎根大城市、都市圈的愿望有了实现的路径。近期，某地产研究机构发布的《2019返乡置业报告》被热传，被认为返乡置业中坚的90后及95后，他们更认可家乡省会、新一线及一线城市外围。

　　因此，2019年热点城市和区域楼市是稳定的，但其冲抵不了上千个三四五线楼市回落的影响。考虑到体量巨大，三四五线楼市在2019年整体下行，将对全国楼市运行产生较大冲击。相比10年前，当前楼市体量上了好几个台阶，全国楼市哪怕10%的回落，对固定资产投资、消费内需，对地方财政和基建投资，对过剩产能的化解等，可能都不是好消息。经济“稳中有变、变种有忧”的基调下，楼市调控政策也见顶回落，权力下放、“千城千策”是调控新基调，这意味着2019年广大三四五线城市会松绑过时政策。但是，这不意味着“托底”会逆转楼市走向，因为去库存、楼市去杠杆、棚改这三大动力同时褪去的影响太大了。

　　不过，楼市下行对经济的冲击开始减弱了。2018年，全国商品房销售量价、土地出让收入都创新高了，但房地产增加值比上年同期仅增长3.8%，四季度仅增长2%，创2015年二季度以来的单季新低。看来，靠资本形成、地价房价上涨的楼市发展，对实体经济的拉动越来越弱，回归实体经济是国家对楼市的新定位。未来，限价以挤压地产虚高盈利常态化、集体土地入市、租赁住房发展、低成本区域开发，这是房地产和人口城市化良性循环的必由之路，也是房地产回归实体经济的唯一路径，近期的楼市政策已开始向这个方向转移。因此，面对商品房下行，最关键的货币政策定向原则、税收“加成本”原则、防止资金违规入市的“去杠杆”原则，这些都不会改变，商品房市场下行态势也难以改变。不过，回归实体导向的供给侧改革，体量保持稳定，行业开工、投资继续上行，缓解了商品房下行的负面冲击。

（来源：李宇嘉地产笔记）