叶檀：“楼市万人摇”又来了 房住不炒基调不变

　　最近有人说，恒大房价打折，房地产回暖了，深圳抢豪宅，杭州、南京抢房，万人摇号。

　　个别楼盘回暖，说明楼市已经进入了大阳春，就此进入又一轮牛市?完全不可能。2019年房地产大跌特跌?同样不可能。

　　我们保持对2019年楼市的判断，稳定为主，区间震荡。2月底、3月初的几个楼市大新闻，不是判断楼市上涨和下跌的主要线索，开发商和中介商，打开一道手电光，让一些不明就里的人顺着光线柱子往上爬。

　　第一则消息，春节后恒大打折促销，别太开心，是老办法。

　　媒体报道，2月27日下午，恒大集团董事局主席许家印召开集团营销会议，以后3月1日到31日的一个月，每周召开。这一次的全国营销抢跑将时间节点定位于一季度，恒大旗下全部项目总数合计690个，折扣方面本次住宅产品给予9折优惠，商铺产品8折优惠。

　　这哪里是什么房地产崩盘让开发商抓狂，不过是恒大的常规化运作。

　　春节之后，各公司为全年业绩奠定基础，做企业的人都了解这一点。恒大是个动不动就抓住两个节点营销，大家都已经习惯了。

　　一是春节时期一季度，二是金九银十钻十一时期。

　　春节是年轻人返乡高峰期，不少年轻人相亲、结婚，现在三线以下城市中产收入阶层的标配就是，县城一套房，老家一套房，一辆小车车，一两个娃，县城没房，结不上婚。

　　春节，在外打工的人回家了，给镇上的房子打个折，逼婚孩子的父母咬咬牙也就买了。春节时打折卖房，跟拉存款的春节下乡是一个道理。

　　今年恒大春节后促销，倒不是为了翠花、狗蛋们结婚用房，显然是为了完成全年的任务，为了完成周转率，为了在行业打个头炮。

　　2011年1月5号，恒大在全国主流媒体打出广告，宣布旗下全部项目75折，是恒大到目前为止折扣幅度最深的一次，到现在为止还没有第二次。2015年9月份，恒大推出了全国85折大促销，2016年的折扣在82折，其他以9折或88折居多。

　　金九银十钻十一的促销，跟圣诞促销没什么区别，既然是一年一度大卖季，当然得做大营销。2018年国庆前后，恒大启动抢跑促销，宣布启动“引爆黄金周，89折大优惠”活动，且能享受“分期付款，首期5%，再送30000元”的优惠。

　　每次打折有特定的目标，推销的是某一部分特定的产品，或者是完成某一战略目标。

　　打折很多时候是部分房源打折，比如5000万以上的豪宅，或是规划、建筑成本比较低的，朝向、通透度不好的那几套房子，嚷嚷的时候让你以为是全部打折。

　　去年春节，恒大集团宣布从2月1日到2月28日，全国所有楼盘在基础价格之上，享受88折优惠。当时在杭州的记者走访了四个项目，发现恒大水晶国际广场主要是推销商铺，当时杭州住宅火爆得很，能买到就算不错。这次主推的估计还是商铺。

　　第二则消息，深圳抢购豪宅，这些豪宅挺特别。

　　2月22日上午，华润深圳湾瑞府项目启动线上选房。有网友爆料，截至10点12分，瑞府卖出75套，400平的D户型秒光。也有说，推69套房源，去化50%的。短短三十分钟、涉及金额几十个亿。

　　深圳湾瑞府，是名不虚传的豪宅，总价2448万起，最高到1.2亿左右，均价15.8万，而且地段相当不错，周边是大规模投资之地，交通便利，高端商务聚集。

　　这幢楼24层以下是酒店，可售部分是27到59层，是超高层的公寓。之所以卖得这么火，不光说明深圳人有钱，还有一些特殊原因。

　　齐俊杰说，原因有两个，第一是由于是5年禁售的公寓，所以价格比周边普通住宅低了几百万，据说这个公寓还可以积分申请学位，才吸引了很多购房人。第二是因为采取高佣金销售，拉来一个购房人，中介可以得到5%，也就是10-15万的返佣，中介们积极性奇高，疯了一样往这边拉人。

　　深圳市场非常好，还有大湾区加持，但深圳楼市还没有到下一波大涨期。

　　从瑞府大卖，就推导出深圳房地产已经疯狂上涨，就问问那些挂牌的二手房答不答应?瑞府之前，深圳湾、华侨城还贵呢，算谁的?

　　从2月18号到24号的一周，深圳二手房成交791套，环比上升111.5%，成交均价环比下降3.86%，每平方米49724元。交易量猛涨，价格还没有跟上。现在能成交，说明是春节前就已经看好的，不过是现在办了法律手续而已。

　　第三则消息，杭州、南京房子又被抢 杭州抢房“万人摇”。

　　2019年2月份的最后一周，杭州地产圈被震晕了。

　　申花楼盘均价上涨近5000元，猪年首个万人摇诞生，城北地价上浮15%。

　　2月最后一周，杭州主城区有两个热门楼盘摇号登记，中国铁建(11.78 -0.08%,诊股)西湖国际城，去年就有两次万人摇的超高纪录，这一次是最后的262套房源清盘——第三次有超1万购房者登记，中签率不足1.5%。

　　什么万人摇，明明是万人迷好不好?!

　　猪年首个涨价的楼盘绿城建发沁园，这一次加推125套房源，单价比起首次开盘贵了近5000元。然后，杭州房地产市场文案各种转，都传疯了。

　　市场是热了一点，没那么火。

　　跟深圳一样，杭州几个网红楼盘上窜，是自己的特殊理由。市场声音最大的西湖国际城、华夏四季、沁园等楼盘都是板块内的限价红盘，跟周边二手房相比，差价明显，就是在行情入冬的时候，这几个盘也是网红，不必说转暖的时候。

　　西湖国际城是杭州唯一一个连续三次摇号破万的项目，均价23254元/平方米，与上次开盘持平，是杭州主城区低洼点。

　　要知道，西湖国际城项目所在的三墩北区域，二手房价格已经达到35000元/平方米-40000元/平方米，价格落差明显，套利空间巨大。

　　有个参与摇号的人说，“这是我第一次参与摇号，我身边的同事朋友，只要有资格的都去摇了，我也忍不住决定参与下。毕竟倒挂的盘不多了。摇不中也就算了，但是万一摇中了呢?就当试试自己有没有中大奖的命吧。”

　　看看，参加摇号就是冲着套利去的，这跟以前南京新房价格远远低于周边二手房，套利的人连夜排队买房是一个道理。

　　南京楼市温度大升。

　　河西南楼盘朗诗熙华府前期挂牌价还在46000-47000元/㎡左右，在24号这个周末，成交价居然窜升到每平方米49773元!

　　南京作为安徽的另一个省会，吸引了不少安徽人早早排队购买，午饭在售楼处点的外卖，实在是真爱。

　　敲敲黑板，给个结论，现在是房地产小阳春，别炒房，该工作的回去工作。

　　房地产市场确实回暖了一点，这从土地市场成交数据能够看得出来。

　　还有，以前积压的销售、谈妥的交易，在春节之后释放了。

　　去年交易不好，今年上涨一点点，环比数据看上去就非常好。据克而瑞数据，2018年北、上、广、深、杭五城豪宅成交总量仅9493套，创近5年新低，不足2016年成交总量四成。

　　今年前两个月，市场垂头丧气，TOP3、TOP10、TOP50开发商的销售金额总和分别为788.29亿元、234亿元和70.32亿元，相比2018年1-2月的数字，分别下降了22.48%、20.71%和上升了9.96%。

　　现在，一些城市限制政策有所放松。截止2月26号，全国有21城楼市取消限价，放开限售，解除限购。

　　房住不炒的政策就此变了吗?不可能，现在的放松，是为了维持市场平稳，避免金融、实体、地方财政崩塌。

　　杭州网红盘火了，其他楼盘消化量一般，北京有些限竞房卖不出去。这就是常态，产品有畅销，有滞销，总体平稳，高峡出平湖，消化堰塞湖。

（来源：叶檀财经）