李宇嘉：买房还是炒股 可以这样选择！

　　A股稳稳站上3100点!

　　从基本面、政策面、资金面来看，A股有望走出一波“小牛”行情，这已是业内的共识了。

　　基本面来说。不论估值水平，还是市净率，较前一次突破3100点(2014年12月19日)都相对低。单单破净股，就有140只，这是上一个3100点时的16倍。而且，2018年春节后，股市就没有给投资者任何机会，一直跌到2019年1月。物极必反，报复性反弹到了。而且，“减税降费”供给侧改革，加上土地流转、服务业开放、科技创新等，想象还蛮多。

　　政策面暖风不间断。去年底中央经济工作会议提出，“资本市场在金融运行中具有牵一发而动全身的作用”。自此，资本市场地位空前提高。今年以来，政策面暖风频吹，比如科创板设立、注册制落地;金融上升为国家竞争力的高度;证监会新主席履职;贸易摩擦缓和;民营企业备受重视。

　　资金面最利好。政府工作报告中明确，“适时运用存款准备金率、利率等数量和价格手段，引导金融机构扩大信贷投放、降低贷款成本”，这给未来“宽货币到宽信用”更多联想。而且，国家指出，引导保险资金、海外资金和养老金等机构资金入市。说白了，就是市场不缺钱了。

　　对楼市，市场有点悲观，数据也不好看。

　　克而瑞统计，2月29个重点城市商品房成交环比锐减53%，相比2018年2月降幅达28%。10多个热点城市库存同比增两成，过半数城市消化周期超12个月。2月份，全国300城土地成交不足1月的50%，和去年同期相比减少40%多。重点城市二手房价格在下跌。

　　从国家态度看，楼市再来一波类似2015-2018年的行情，全社会高杠杆和系统性风险积重难返，贸易战和经济转型前景堪忧。因此，资金闸口和违规加杠杆，都控制住了。没有大体量资金，单靠银行按揭优惠5-10个点，难以撬动体量“巨无霸”的楼市。

　　即便，一二线楼市周期性回升(近期二手房市场貌似转暖)，但目前沪深二手房成交总价中位数350-450万，购买力真不行了。“韭菜”不给力，杠杆不让加(或加不动)，二手房市场成交量上不来。2月，京沪深二手房成交分别为6100套、1万套、1997套，未达到正常年份的50%，也低于去年2月的水平。

　　目前，沪深二手房议价空间还有3%-5%(挂牌降价3%-5%)。因此，即便今年热点楼市回升，考虑交易成本(税费等)、机会成本(买理财)、时间成本(挂牌二手房交易周期在4-5个月)、精力上付出，投资房子并在未来1-2年内卖掉，可能不划算。事实上，2016-2017年在京沪深投资房产，并在2018年卖掉的，抛开少数笋盘，多数投资不太划算。

　　于是，“卖房炒股”的呼声高了起来!一个在华为工作了12年的老员工，在华为社区上表示，将卖出位于北京、深圳和南京的四套房子，抄底A股!

　　当前形势，貌似更利于股市。“稳经济”的“抓手”不多，尽管发了很多票子，但货币传导不畅，资金难进实体，国家也很着急。但另一边却是，民企嗷嗷待哺，饱受融资难和融资贵困扰，国家也希望借助资本市场，给民企和科创输血。目前，好消息是，泛滥了几年的影子银行被控制住了，“杠杆牛”不会出现;整顿金融秩序后，资金也不会违规进入楼市了。

　　此时，引导资金进入资本市场，不啻为一件好事情：一来可以疏通货币传导途径，鼓励资金进入实体;二来民企股权质押问题缓解，大股东可以专心搞生产了;三来配合“减税降费”，激活企业投资积极性。因此，从短期看，股市有反弹，不排除小牛行情。投资者要克服“经济不好、股市不好”的心理。注册制来了，A股入口和出口会严格起来，退市的处罚严格起来。而且，注册制加上国家鼓励民企和科创，一批优秀公司将涌现出来。

　　楼市告别了单边、快速上涨的“黄金时代”，“房住不炒”理念慢慢形成，房产税的“那只靴子”也会渐进落地。同时，无论控制杠杆率、债务率，或支持科创和民企，需要壮大资本市场直接融资，这是国家战略。从这个角度看，操作得当的话，“卖房炒股”未尝不可。

　　比如，现在打算买房的，特别是投资炒房，并打算在未来1-2年出售的，基于上述逻辑，不妨放弃炒房的想法，积极参与资本市场。当前，综合A股基本面、政策面、资金面看，确实也是个机会。目前，我国家庭总资产中金融资产仅占12%，美国是36%;房产占我国家庭资产的68%，京沪深等热点城市甚至高达85%。因此，有多套物业的，不妨考虑卖掉1-2套，参与资本市场，平衡资产结构。

　　注意的是，二手房交易周期长、不确定性大，交易的标准化程度低，“卖房炒股”并不是“一换一”调仓这么简单。另外，短期看，股市很难踏准建仓节奏。同花顺(82.03 -4.86%,诊股)统计，2014年，A股表现可圈可点，沪指比于年初2112点大涨53%，但据调查，这一年跑赢大盘的投资者仅16.6%，近18%的人出现亏损。可见，炒股并盈利是个技术活。

　　最后，2015年之前，凡在京沪深购房，并将房子出租出去的，租金收益率还是能达到5%左右的。这样的房子卖了去炒股，还要慎重。毕竟，未来的经济环境下，这样的收益率也不易。

（来源：李宇嘉地产笔记）