李宇嘉：香港开征“空置税” 我们跟进路径是这样的

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　　房地产税甚嚣尘上，空置税横空出世!国家领导人到住建部调研，明确“通过完善土地和税费政策等，盘活空置闲置住房。”房地产税费系统性改革，是一揽子方案，也包括空置税?

　　据报道，香港已大致完成空置税草拟法案，准备4份提交立法会讨论。将对空置6个月以上、并未作居住或出租用途的一手私人住宅单位，征收大约相等于楼价的5%的空置税。

　　今年1月份，林郑月娥说，别指望“辣招”退出!现在，香港又要推出空置税?问题是，香港房价于去年8月开始回落，创下2008年金融危机以来最长连跌记录。从去年8月高点以来，香港房价已下跌10%。为何，还要下猛药?

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　　看看香港，才知道什么叫“土地财政”!

　　香港是个非常特殊的地方，一直捍卫政府不干预的自由市场经济(诺奖得主弗里德曼称香港是自由市场的“最后堡垒”)，坚持低税率、自由港的国际竞争优势。因此，港府没有财政收入，不得不找到“土地财政”。既满足低税率、自由港声誉，又能为港府找到财政收入的捷径。

　　一直以来，地产相关投资，占香港固定资产投资近50%，近年来占比大约在40%以上。土地交易和房地产相关税收，2016年占港府收入32%，其中土地出让金占财政收入22%(高峰时期达到36%)。2019-2020财年，港府预计地价收入1430亿港元，占预算总收入的23%。

　　金融业，这是香港的核心竞争力，也是由地产驱动的。香港金融机构针对地产及建筑业的信贷占比非常高，一直始终在30%以上，1998年以后这一比例更是超过50%。2016年，港股恒生指数中，占比前二名的行业是金融和地产，分别占比47%和15%，两者共计占港股总市值的60%多。

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　　香港房价，“易涨难跌”!

　　自港英时代就已划定的法定图则，已将香港不同区域土地用途“框死了”。一旦涉及动用土地，或政府回收土地，或填海，自由团体、环保人士、立法会议员就通过咨询、法定程序阻扰。比如“新界东北发展计划”，本意建设6万单位(6成为保障房)，增加港人急需的中小型住宅，但因社会团体反对而搁浅。

　　香港不缺地，深圳河对岸，就是香港新界北大片的鸟类保护区，很大一片并无很高价值。香港1100平方公里土地，2/3规划为不可开发的林地、草地、荒地、湿地和灌丛等郊野土地，私人和公共住宅用地仅占可怜的4%。香港粮食100%靠进口，却保留比住宅用地还多的农地(占土地面积的5%)。

　　除法定图则、自然保护诉求外，要求政府打击“炒家”造成的空置和贫富差距、开发商囤积土地造成的短缺、全球投资者(包括内地)入港，检讨“土地财政”等，也是反对者不让步“开发郊野”的原因。高房价陷入“死结”，唯倒逼不增加。近年来，社会矛盾显化了，林郑月娥时代，填海、增加供地才提上日程。短缺均衡，这是香港供地窘境的结果，也是高房价的罪魁祸首。当然，客观上也保持了土地财政(包括税收)的最大贡献与可持续性。

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　　根据西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布的《2017中国城镇住房空置分析》报告，我国城镇地区住房空置率高达21.4%，远远高于日本、德国等发达国家。

　　同时，二三线城市的空置率远远高过一线城市。数据显示，我国二线城市、三线城市空置率分别为22.2%和21.8%，而一线城市仅为16.8%。

　　空置率高，政府官员也认可。住建部原副部长仇保兴说，我国房屋空置率较高，北京空置率在百分之十几到二十;2018年3月，国家电网公布房屋空置率调查结果，据每户电表数据测算，2017年大中城市空置率为11.9%，小城市房屋空置率为13.9%，农村房屋空置率为14%。

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　　我国房屋空置率高，一来空置率高的二三四线城市，租赁市场不发达。即便有人愿意租，但市场管理不善，租金没收到多少，房子被糟践的一塌糊涂;二来，空置成本低。与其出租不划算，没有房产税，还不如空置;三来，很多业主是投资客，打算出售，1-2年空置就不奇怪了。

　　当然，我国无法征收空置税，是因为空置无法界定，或者说没有权威的界定标准。试想，连富人们有多少套房子，现在还不一定搞清楚。“空置”，这个虚头八脑的东东，怎么能得到严肃的认可呢?

　　但要注意，楼市调控开始转向存量房了。近期，政策越来越明显地向这方面倾斜，比如城市旧改、集体土地入市;比如，旧住宅区搞棚改，加装电梯，智慧社区;再比如，征收房产税等，交易环节成本下降。目的，就是把存量资源盘活。那些空置的，国家会想办法让它进入市场。

　　现在，一边是房价居高不下，另一边是很多人无房住。未来，即便不开征空置税，但房价将被继续控制，期待涨价出售获利的空间越来越窄，甚至还抵不过交易税费，每个业主都会算这个帐。到那时，继续选择空置?还是哪来出租?或者干脆出手卖了?估计你比谁都精明。

（作者：深圳市房地产研究中心高级研究员、中山大学银行研究中心高级研究员，经济学(金融方向)博士 李宇嘉）