吕韬：落户0门槛 今天这个城市成了宇宙中心！

　　这两天，宇宙的中心变了!

　　变成一个号称“全球第一庄”的地方，石家庄!

　　以前，抢人还要有底线，起码学历要看。19日，石家庄正式扒掉抢人大战的最后一层底裤，向全球宣布：甭管有没有学历，是人，都抢!

　　新华社19日消息，石家庄公安局出台了《关于全面放开我市城镇落户限制的实施意见》，该意见中明确：取消在城区、城镇落户“稳定住所、稳定就业”迁入条件限制，在石家庄市全面放开城区、城镇落户。

　　未来，来石家庄落户只需要两样东西：身份证、户口本，什么社保啊，学历啊，积分啊统统不需要!

　　这一刻，全国最没有存在感的省会城市，终于高光了一把!

　　事出必有妖!为啥偏是石家庄?

　　完全放开户籍，在中国真的可以载入史册了。没想到，这浓墨重彩的一笔被石家庄抢了先!

　　俗话说，事出必有妖，为什么石家庄这么火急火燎地开先河，吃螃蟹?

　　参考此前抢人大战的发展，拯救楼市也许才是首要目的。

　　这逻辑对吗?可能，真对。

　　这几年石家庄的房价就和城市规划一样，可谓三年大变样，一路狂涨!

　　根据国家统计局70个大中城市新建住宅价格数据，以2015年为基准，石家庄的房价是上涨了44.6%，排名仅次于西安、上海、合肥、厦门、武汉、南京、广州、三亚，名列全国第九。

　　2017年，石家庄的房价还曾经登顶全球涨幅前十!

　　就实际感受来说，其实44.6%的涨幅远远低估了石家庄房价的上涨幅度。目前尽管房价较最顶峰有所回落，但相较于2015年，普遍上涨1倍的绝对不在少数。

　　石家庄新闻网，2017年年初曾经报道，2016年石家庄的商品房上涨幅度就达到了63%，中心城区涨幅更是达到了76%!当年的均价就已经突破1.5万。

　　如今石家庄核心区房价2万也只是平均水平。

　　石家庄房价能够飙涨，宏观的原因人人都知道，但专属于石家庄的因素可能就没多少人知道了。

　　比如石家庄这几年城市改造，拆了大量的城中村，棚改货币化养肥了不少人，也养肥了房价;再比如，石家庄房价猛涨的时间和一线开发商蜂拥而入的时点几乎完全匹配。

　　融创、恒大、保利、万科们携手坐庄，组团作战，拉高地价，抬升房价，绝对不可小觑。

　　2016年到2018年，石家庄房价涨得最猛的区域裕华区，恰好同时也是一线房企拿地，卖房最多的区域之一。

　　所谓明星项目，高端楼盘，名企加持，品牌效应，裕华区这房价就和火箭一样，猛蹿!

　　再有，石家庄市政府其实也无心插柳，比如2016年房价火热的时候曾经出台过《石家庄市容积率指标管理规定(修订版)》，进一步降低容积率，变相减少住房供给。

　　房价短期之内大涨，GDP增速却长期低迷。

　　近来年在省会层级的GDP增长上，石家庄的增速仅仅比东三省、内蒙、新疆、甘肃等地省会强一点。丝毫看不出这是曾经的GDP排名第六的经济强省省会。

　　加上人口流入每年仅仅个位数，石家庄房价绝对称得上虚火旺盛!

　　《中国房地产发展报告2018》的数据，石家庄的售租比高达824，远远偏离300左右的正常水平，全国排名也仅次于厦门、廊坊、惠州排名第四。

　　房价收入比方面，石家庄目前排名全国前十，高于房价同样大涨的合肥和南京等地，收入比达到15，也就是说不吃不喝需要15年才能买房。

　　另一个表现石家庄楼市虚火旺盛的例子是空置率。

　　根据2018年年底石家庄供热管理中心的表述，石家庄之所以成为全省唯一还在收取空置房热损费的城市。最主要的原因就是石家庄空置率太高!

　　据供热中心负责人透露，石家庄市住房现状有“二八现象”，即20%的人群有多套房子，一套居住，其它空置;80%的人只有一套房，不可能空置。用初等数学毛估估这空置率可能也在15%以上。比一般10%空置率合理水平高出不少。

　　既然是虚火，那么一旦市场降温，很可能就会出现下跌风险。

　　根据世联行(6.32 +0.80%,诊股)的数据，2018年石家庄楼市已经陷入寒冬。

　　以2018年的去化速度计算，在世联跟踪的45个城市中，去化周期高于 18 个月的有石家庄、厦门、北京、天津、昆山，分别为56.2个月、37.8 个月、35.5个月、18.6个月、20.5个月。

　　56.2个月意味着石家庄的房子需要卖 4.68年，远远超出正常8到12个月的去化周期水平。

　　而石家庄去化周期高企最主要的原因是，卖不动了，也就是需求端持续性的疲弱，短期大涨透支了民众买房的购买力!

　　值得一提的是，此前一直风光无限，领跑石家庄楼市的裕华区，最先风光不再，销售均价跌落到桥东等真正配套成熟的老城区之后。

　　正应了那句话，当潮水褪去的时候，才知道谁在裸泳!

　　楼市亚历山大，谁最头疼?

　　也许是石家庄政府。房价跌了的社会问题不多说，财政压力就足够石家庄吃一壶的。

　　根据2018年全国土地出让金统计，石家庄增幅全国第三，金额为454亿人民币。

　　石家庄2018年财政收入是多少呢?石家庄官方的数据是全部财政收入为1076亿。土地出让金占到了全部财政收入的42%!如果再加上其他和房地产相关的税费，占比可能会更多。

　　所以，石家庄楼市这么冷下去，最先扛不住的无疑是石家庄市政府。

　　楼市调控有种说法，叫哪里管得越严说明哪里火，哪里放得越松说明哪里怂。

　　目前看来石家庄显然属于怂的那种。怂到敞开肚皮，全国通吃，不讲究，吃相可能也不会太好看。

　　不过话又说回来，不少城市觉得自己配套好，底蕴足，如果全面放开，可能覆水难收，人潮拥挤，好事变成了坏事。

　　而石家庄不考虑这么多，只管开放，这说明要么其城市层次还不够，要么就是十万火急，顾不了那么多了!

　　最尴尬的省 最尴尬的省会!

　　作为中国最年轻的省会之一，石家庄从出生那一刻就注定了比较悲催。

　　悲催主要体现在两点。

　　第一，尴尬的省，尴尬的省会。

　　河北人都知道，河北最重要的任务是捍卫京畿。

　　网上有个段子形容京津冀中河北的尴尬地位十分形象。

　　段子是这样：

　　京 : jing

　　津 : jin

　　冀 : ji

　　这告诉我们：北京不要的给天津，天津不要的给河北，到河北这就没剩啥了….

　　就这样实现京津冀一体化协同发展。

　　说正经的，从定位来看，北京市政治、文化、科技、教育、经济……无所不能的中心;天津是直辖市、先进制造研发基地、北方航运中心、贸易港，而河北呢?

　　《京津冀协同发展规划纲要》中明确将河北建设成“全国现代商贸物流重要基地、产业转型升级试验区、新型城镇化与城乡统筹示范区、京津冀生态环境支撑区”。

　　这些年产业升级试验区等重要概念还没看到大面积落地，反倒是京津冀生态环境支撑区的功能日趋明显。

　　最典型的案例就是为了京津冀天蓝蓝，水清清，河北把支柱产业钢铁、煤炭、化工、制药、纺织能停的停，能关的关。

　　有朋友戏称，河北是北京天津的菜篮子、水源子，和北京人的养老胜地，确实不无道理。

　　河北省老动力熄火，新动力还不成火候，造成全省经济增速5年低迷!从2014年开始GDP增速长期低于全国水平，属于中国拖后腿的省份之一。

　　第二，省内唐山压制，缺乏一哥风范。

　　既生瑜何生亮。相比于唐山的厚重底蕴，石家庄几乎是从零开始。这导致河北的政治中心和经济中心其实是长期分离的。

　　这些年流行所谓首位度概念，这是因为绝大多花省份发现，倾全省之力只可能打造一个核心。摊大饼，搞均衡，对于全省经济的发展反而是拖累。

　　素以均衡著称的山东都开始打造济南首位度就是这个道理。

　　然而对于河北来说，石家庄似乎很难从唐山手里完全拿过经济核心的地位。

　　从GDP的变化来看，2017年唐山和石家庄的差距是645亿，而2018年这一差距已经变成了873亿，不减反增。

　　超不过唐山就算了，未来雄安建成之后，石家庄究竟是能够受益于雄安的外溢效应呢，还是被虹吸效应吸走呢，这里面的道道想想就头疼。

　　作为土生土长的石家庄人，打破脑得也想不出石家庄目前能够靠什么突出重围，靠动漫?靠山寨狮身人面像?

　　难，真难!

　　既然，没有能够拿的出手的吸引力，那可能也就在户籍上多下下功夫，才能和同行城市一较高下。

　　所以靠一般的逻辑抢不过别人，那就来把狠的，一撸到底!

　　最后多说一句，户籍放开是大势所趋，但因地制宜，张弛有度，掌握好节奏可能更重要。