可以说，2015年以来，全国的房地产市场基本上在价格上已经轮番上涨了一遍。2016年之后各城市出台的几百次房地产调控政策，更是把这种房价上涨普遍化。先是深圳房价上涨，然后上海的房价上涨，再就涨到北京、苏州、南京、合肥、厦门，再就整个二线城市，整个三线城市，再到四线城市及五线城市，中国所有的城市房价都上涨了一遍。这也如我2016年房地产调控政策出台时所分析的那样，中国的房地产调控政策肯定会让整个中国各城市的房地产市场价格全面上涨一遍。从国家统计局刚公布的2月份房价数据来看，房地产调控3年，但70个大中城市的房价2019年2月同比仍然还在上涨，上涨幅度达10%以上。
正是因为房价一直上涨，进入房地产市场投资者会越来越多，特别是进入那些三四线城市的房地产投资者更是会越来越多。因为，不仅这些城市的房价与一线城市相比悬殊巨大，而且这些城市没有所谓的行政性限购政策。绝大多数住房投资者以自己以前的经验相对照，以一线二线城市的房价相比较，当然会觉得进入这些城市住房投资是一个天赐良机。所以，2018年国内住房投资的主战场已经转到三线四线城市。这些城市不仅基本上是一个以投资炒作的住房市场(因为这些城市本地居民的住房早就存在一人一套了)，也是2018年房价上涨最快、销售量增长最快的地方。但是，住房投资者注意到了没有，住房投资的城市是一个人口净流出的城市净流入的城市，如果是前者，在这一轮房价上涨之后，其购买的住房所面临风险就可能会很高。
最近有两个报告，住房投资者值得关注。比如《21世纪经济报导》报导，根据广东省统计局及《2019年广东统计概要》的数据，2018年广东常住人口增加177万，连续第四年人口增加超过百万人。2018年广东人口自然增长数量由前一年的101.53万人减少到92.76万人，这也意味着广东人口增长基本上是外地净流入。其中，珠三角九大城市中，广州和深圳2018年人口分別增加40.6万、49.83万，佛山和珠海分別增加24.9万和12.57万，其他5个城市则只增加人口很少。
而在广东、江苏、山东、浙江4个经济大省中，2018年江苏常住人口增长21.4万人，浙江增长80万人，山东增长41.4万人。广东人口增长超过这三个省的总和。而广东人口自然增长92.76 万人，从外地流入的人口达到84.24万人。但山东2018年自然增长60.96万人，但人口总数却只增加41.41万人，山东也有近20万人口流出。
还有一个报道，香港《南华早报》报导，清华大学建筑学院龙瀛及其研究团队，利用卫星影像监测中国3,300个城镇夜间灯光密度。结果发现，2013年至2016年间，有28%城镇灯光密度下降。龙瀛估计，中国有938个城市正在萎缩，数目居世界各国之首。他指出，国内2020年人口普查数据，可能会显示这种情况进一步恶化。美国“铁锈带”(rust belt)的城镇荒凉景象，未来有可能将在中国上演。
所以，在这一轮全国房价上涨潮中，住房投资者是不是进入人口净流出的城市购买住房，很多人会认为这些城市的房价低，未来城市化进程加快，这些城市的房价也会如其他城市样上涨，即使没有其他城市上涨得快，也至少也会上涨。比如到一些西部地区、边远地区的城市去购买住房，到一些人口净流出的城市购买住房，甚至于进入如美国“铁锈带”那样的城镇购买住房，那么住房投资者将面临着巨大的风险。正如我昨天指出的那样，人口结构的变化将是影响一个城市、一个国家经济最为重要的因素之一，所以，住房投资者就得把这点看清楚，否则你的住房投资将面临着巨大的风险。
(易宪容，原中国社科院金融研究所金融发展室主任)
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