李宇嘉：楼市告别各线城市普涨格局走向价格分化时代

　　数据显示，2018年，受监测的中国50个城市，房价收入比均值为13.9，相比2017年的14.1下降1.4%。这也是2014年房价收入比触底之后，连续3年快速攀升后的首次回落。2017年，50城的人民不吃不喝，要用14.1年的收入，才能买起一套房，2018年降到了13.9年。

　　从14.1年降到13.9年，很多人要吐槽，我还是买不起啊!在这个表中，深圳以34.2的房价收入比，又一次当选最难买房城市。我翻阅2016年的数据，当时就有报道称，《深圳房价收入比高达25.8，已出现短期泡沫》，但时隔2年后，这一数字上升了50%。泡沫这么大了，信还是不信呢?

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　　房价收入比有两个计算方法，一是套均总价/家庭可支配收入，二是(人均居住面积*均价)/家庭可支配收入。但不管如何，当房子分三六九等，收入也分三六九等时，收入和房价都被平均了，这个房价收入比，就像“收入被平均”一样，对个体多半没有太大意义。

　　近年来，资产价格涨幅远高于收入涨幅。言下之意，房产拥有的基尼系数，远高于收入。所以，越大范围的平均越没意义。报道50城房价收入比的这个研究机构，2019年初还发布了《2018年全国房价收入比报告》，显示2018年全国房价收入比为8，由2017年的7.7小幅上升到8。

　　这个房价收入比高不高呢?世界银行1998年对96个地区统计显示，家庭收入在999美元以下(最低收入户)的国家，房价收入比平均数为13.2;家庭收入在3000美元-3999美元(中等收入户)的国家(地区)，房价收入比平均数为9。按世行标准，2018年我国房价收入比并不高。

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　　全国房价收入比不高，那是不是只有热点城市高呢?或许，但越热点的城市，收入差距越大、隐性收入越多。现在能统计到的，基本是工资收入，如果将资产(股权、租金和投资等)、经营收入算上，估计收入平均数会“上一个台阶”，房价收入比也低很多。要知道，有兼职的人不在少数。

　　此外，越热点的城市，房子品类(也就是三六九等)也越多。比如京沪深，即便在寸土寸金的中心城区，有1000万豪宅，也有200万的“老破小”。我国存量住房中，商品房占比仅40.7%，1999年以前修建的占41.4%。全部算在内，而不只考虑商品房，估计房价收入比会降低很多。下图是高大上的上海浦东陆家嘴(17.69 +2.67%,诊股)，东昌路地段东南新村、兰园小区、东园二村，都是200多万的。

再比如，如果将深圳1040万套住房全部算在内，51%的城中村住房就会把均价拉得很低，房价收入比也会降低很多。所以，拿一个吓人的数据出来，有两个效果，一是很多人会说，房价收入比这么高，参考国外数据，中国楼市泡沫太大，未来一定会破灭，再等等买房吧!

　　另一个效果就是，房价收入比这么高，我们怎么能买得起?所以，小老百姓(61.39 +2.74%,诊股)不是去好好观察一下楼市真实情况，而是在网络上、客户端骂声一片，貌似民不聊生，搞得政府好像也一天不安生。但是，即便是帝都、魔都，抑或后来居上的广深，也没有哪个人睡在马路上。

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　　房价收入比，应该这样统计!

　　热点城市，收入分为三类，高收入、中等收入、低收入;房子也分为三类，90平米以上(或总价350万以上)，60-90平米(200-350万)，60平米以下(200万以下)，各算各的房价收入比。中等收入最有参考意义，取中位数275万，3口之家年收入15万，房价收入比在18倍左右。

　　参考世界银行的标准，这也高了!我们看看，魔都人民买什么房?根据卢俊团队的调研，2018年上海整体的房源供应里，有63%的房子总价在300万以下。什么意思，可能位于中间位的房子总价就是200万一套。这些房子分布在哪里?就是市中心各个位置，面积不大，岁数很大的各种老破小。

　　之前的文章，比如《“都挺好”的哲学下，买房逻辑被颠覆了》中，深圳的居民也在买“老破小”，350万以下的占了一半，21%的人买250万以下的房子。所以，如果觉得275万的中位价房子也买不起，那就买个200万的老破小吧。虽然不太体面，但总归“上车”了。

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　　“上车”与“不上车”相比，还是两个世界的。这很重要，因为上车了你就跟上了城市发展的速度、分享到了城市的红利。在“上车”的同时，好好工作，以后换大房子。未来，我国楼市告别各线城市普涨格局，走向价格大分化时代，核心城市与非核心城市的差距会越来越大。

　　都市圈意味着“分层”，核心城市是第一圈层，外围半径30公里是第二圈层，更外围就是第三圈层，房价也将依次递减。没买房的，先“上车”后“改善”。从上车看，房价收入比并不很高，但要想住上好房子，探上高房价收入比的房价，就得好好赚钱。千万不能被一味地抱怨或等待，延误了置业良机。

　　所以，在个体层面，讨论高房价收入比没有意义，不能望着800万的房子，说房价收入比太高啦，而一味抱怨。正确的思路是，掂量自己的收入以及未来增长前景，收入低、长辈又不能贡献几个钱包，自己还没有太多积蓄的，就买个“老破小”吧;相反，有一些积蓄、自己未来收入还不错，父母也能资助，能探到多好的房子，就买吧!

（来源：李宇嘉地产笔记 作者：深圳市房地产研究中心高级研究员、中山大学银行研究中心高级研究员，经济学(金融方向)博士 李宇嘉）