易宪容：450万亿元住房总值能产生巨大财富效应吗

　　据报道，在2018年11月一个内部研讨会上，有人测算中国住房总总值大约在450万亿元，如何按照当前的汇率换算大约在68万亿美元，是2018年中国GDP的5倍，与2018年全球GDP70万亿美元相差无几，远大于美国、欧洲、日本、韩国等发达国家的GDP加起来的总和，也远大于美国、欧洲、日本三大经济体住房总值之和。而国内居民80%以上的财富都在住房上。

　　看到这样的数字，国人一定会说，中国牛不牛?中国居民肯定会认为自己牛，中国居民的财富比发达国家多得多了?尽管这种财富分配是十分不公平，基本上是在少数权贵及精英上手，但不管在谁手上，住房是不动产，肉如何烂也只会烂到自己锅里，中国居民住房的财富还在是中国。当然，有这种住房财富效应，国内居民炒作遍及全世界已经是一种常识。在全世界，凡是房价高的地方，凡是房价快速上涨的地方，一定会看到中国人的足迹。不过，国人在国内炒作住房可以无往而不胜，目前国人在全世界炒作住房损手的地方也有的是。比如，在2017年前后进入澳大利亚、温哥华、多伦多住房投资市场的国人，估计想逃出房价下跌的风险恐怕不会有太多的机会。

　　中国住房的总值这样高，国内居民炒作住房无往而不胜，就在于政府而言，所给出的房地产政策都得保证中国住房是无风险投资，全国的住房价格只能上涨而不可下跌。即使前几年媒体所称的历史上最严厉的房地产市场调控，也是既不能让房价上涨，也不可让房价下跌。就比如今年政府职能部门所给出的房地产调控目标“稳房价、稳地价、稳预期”三稳。所以，在中国，在房地产市场投资就是无风险套利，房地产市场就是无风险投资。最近，国内一线城市二线城市房地产市场又开始火爆起来，土地市场又开始疯狂，都是与政府的这种房地产市场调控政策的预期有关。但是这些城市的土地市场火爆，所谓的房地产调控政策“三稳”，估计“一稳”都稳不了。

　　现在的问题是，国内住房总值450万亿元，居民80%的财产又放在住房上，而且当前的房地产政策趋势还意味着把这住房450万亿元总值再次往上推高，即国内居民手中的财富总值会越来越高。在这种情况下，如此牛的住房总值会不会产生巨大的财富效应，让国内居民消费快速增长?估计要达此目标的可能性不大，反之，由于居民债务快速上升，国内居民的消费还有可能会萎缩。

　　因为，看上去中国住房的总值如何之高，对全世界来说如此之牛，比当年日本不知道要牛多少倍，但是中国这些有价值的住房分配相当不公。比如中国的城乡二元结构，除了城市周边的农民可以分享到快速城市化进程的成果外，甚至于不少农民都一夜暴富，但是这些农民占整个农民人口比重不会太高，所以绝大多数农民是无法分享到这种住房价格快速上涨成果。绝大多数人农村居民在农村所持有的住房基本上不值钱。

　　还有，尽管这一轮的房地产市场调控让全国的住房价格基本上涨一遍，许多三四线城市的住房价格由以往2000-3000元上涨到万元，但是在在三四线城市，整个住房早就过剩，在这轮房价上涨之前，不少家庭的住房基本上都保持在每人一套。而在这轮房价上涨过程，三四线城市每人一套住房的比重还在上升。尽管这些城市的居民所持有的住房价格都上涨，其住房价值总量也大了许多，但是这些城市居民手上的住房要想卖出获得肯定不是容易的事情。所以，他们手上所持有的住房肯定不会有多少财富效应。更是重要的是在这轮住房的繁荣中，三四线城市的居民所持有的住房价值是上升了，他们持有的住房也增加，但他们的债务负担也全面上升。有可以他们所面对的不是住房的财富效应，反之可能面对的是巨大的债务风险。巨大债务压力让他们更没有能力消费了。

　　而住房能够起到财富效应的，估计也可能只有一线城市及二线热点城市那些持有多套住房，持有价格更高住房的居民。当前这些城市的二手房市场十分活跃甚至于疯狂，就是这些居民在利用高房价套利。但是国内的消费仅是靠这些是无法支撑起来，一则这些人占人口比重小，二是这些暴富之后消费欲望早就全面减弱。所以，450万亿元住房能够产生的财富效应会十分有限。反之，对于2015年之后进入房地产市场的居民来说，可能面对的是更大的债务风险。

（来源：金融界）