余丰慧：新增贷款一半流向楼市 房价会不会涨

　　统计数据显示，2018年，工农中建交邮储六大行新增贷款及垫款共计5.13万亿元，其中，个人住房贷款新增2.53万亿元。占据了新增贷款及垫款的49.39%。在六大行年报中，对个人住房贷款均进行了叙述，六大行均表示“支持自主性购房需求”。

　　这个数据之所以引起关注，一是没有想到年终贷款数据中房贷增加这么猛，二是民众还是关心房价问题。这么多的贷款流入房市会否助推2019年城市房价上涨呢?在关注六大行个人住房贷款猛增的同时，另一股流入楼市的贷款即住房开发性贷款包括住房开发与土地开发贷款都在增加。2018年末，房地产开发贷款余额为10.19万亿元，同比增长22.6%，增速比2017年高5.5个百分点。因此，2018年都在说房价得到了有效控制，但是流入楼市的贷款增长不但没有降低而且增速更快。仅从流入楼市贷款与官方房价数据对比颠覆了过去的一贯认识，即：贷款大举流入楼市，房价将会暴涨，这是个很奇怪的现象。

　　从商业银行角度看，贷款投放到个人住房贷款和开发贷上背后有许多无奈的隐情。在目前经济环境下，非房地产公司类贷款增速远远低于房贷增速。这是实体经济不景气导致的金融机构对公司类客户特别是中小微企业的惜贷现象。同时，大型公司、垄断性行业企业、上市公司直接融资能力很强，对贷款的间接融资需求并不强。商业银行信贷配置难问题结构性存在。这是中国特有的奇怪现象。一方面中小微企业融资难融资贵，另一方面商业银行信贷资产配置难，放不出去。怎么办?

　　思来想去，还是住房个人按揭贷款靠得住，还是贷款投向楼市比较划算。个人住房贷款一直是银行的优质信贷资产。几十年来的贷款实践已经证明，住房按揭贷款不良率很低，舆论专家声称的住房贷款大面积违约即类似2007年的美国次贷危机爆发的情况，一直停留在声音回荡和专家们的嘴上。

　　中国有自己的国情，与美国大相径庭。中国高负债购房消费时非常谨慎，老百姓(57.99 +0.54%,诊股)量力而行安排家庭财务意识很强。这种高负债会倾全家几代人的积蓄与收入归还或者保证支付月供本息。同时，银行业非常谨慎，首付款比例非常高，即使房价下跌蚀本的首先是高额的首付款。跌到蚀贷款本息的可能性不大。监管部门已经或者一直在做压力测试。

　　无论调控政策多严格，商业银行也会想尽一切办法争夺个人住房贷款这个优质信贷资产市场。加之，贷款资源可配置的空间越来越小。同时，包括开发商的开发贷款，银行一般也视做优质信贷资产。

　　六大行披露财报后个人住房贷款如上述数据，全国性的个人住房贷款2018年末余额为25.75万亿元，同比增长17.8%。截至2018年末，人民币房地产贷款余额为38.7万亿元，同比增长20%，2018年全年房地产贷款增加6.45万亿元，占同期各项贷款增量的39.9%。经济行业领域公司企业非常多，而2018年商业银行把四成贷款都投向楼市。那么，大家最关心的房价会上涨吗?

　　2019年房价不会下跌是毋庸置疑的，上涨也是大概率事件。关键在于上涨幅度，上涨多少。一个基本逻辑关系非常清楚的。四成贷款都进入了房地产领域，2018年将近6.5万亿元贷款进入楼市。这么巨量贷款进入房地产绝不是旅游玩的，而是要获取利息利润回报的。房价不涨，它去哪里挣钱呢?银行盯着房地产这块美食，住房需求者急需安居，地方政府要税收要GDP，一个房地产身上担子非常重的。你让它垮掉，你不让它发展，比房地产急的多的主，非常多的。房价涨是肯定的，慢涨是所希望的。

　　当然，还要客观看待2018年房地产贷款过猛增速。关键在于增长在哪里了?个人住房贷款支持的都是首套房需求，都是解决住有所居的贷款，而不是多套房的投资投机性需求。而开发贷款基本都是保障性住房安居工程开发需求。2018年保障性住房开发贷款余额4.32万亿元，同比增长29.5%，高于一般开发贷款增速6.9个百分点。这对于平抑商品房价格有一定作用。

　　在投资投机性需求基本被挤出后，让房价慢涨的对策只有增加供给一条路。较大幅度增加土地供应，较大幅度增加或促使住房投入市场。在供给侧上做足文章，是抑制过高房价，防止继续反弹暴涨的唯一出路!

（来源：慧眼财经）