同策资管：房企布局租赁公寓10个9个亏 谁赚？

2018年房企年报陆陆续续出炉，今年哪些房企披露了自家长租公寓的“现状”?规模多大?赚了多少钱?亏了多少钱?

　　本文扒了10家开发商年报中的长租公寓部分，涉及规模及租金收入、出租率等明细。

　　万科、龙湖、旭辉、朗诗、景瑞、金地、碧桂园、远洋、招商蛇口(22.80 +0.48%,诊股)、中骏。

同策研究院整理官方年报中披露的数据

　　由于公寓业务在各家业务中的重视程度不同，统计的数据维度与信息各异，部分上市公司暂未发布最新年报(金地)

　　龙湖

　　冠寓规模：已开业5.3万间

　　2018年租金收入：4.26559亿元

　　2018年整体出租率：50.1%

2018年冠寓租金收入为4.26559亿元，2017年租金收入为4018.8万元，同比增长961.4%;出租率从46%提升至50.1%。

　　2018年龙湖冠寓已陆续在北京、上海、深圳、杭州、南京、重庆、成都等一线及二线城市开业运营。2018年龙湖投资业务不含税租金收入为人民币40.9亿元，较去年增长57.7%，商场、冠寓、其他收入的占比分别为87.8%、10.4%和1.8%。截止2018年12月31日，龙湖集团已开业商场建筑面积为296万平方米(含车位总建筑面积为386万平方米)，整体出租率为97.4%;冠寓已开业5.3万余间，整体出租率为50.1%，其中开业三个月至六个月的项目出租率为70.2%，开业超过六个月的项目出租率为87.4%。

　　万科

　　泊寓规模：已开业6万间

　　2018年租金收入：未披露

　　2018年开业6个月以上平均出租率：92%

2018年万科业务发展情况：房地产开发业务、物业服务、租赁住宅、商业开发与运营、物流仓储服务、其他业务六大业务线中，租赁住宅排在第三，仅次于房地产开发业务及物业服务。

　　截至2018年12月31日，集团长租公寓业务覆盖35个主要城市，累计开业超过6万间，开业6个月以上项目的平均出租率约92%。集团长租公寓业务以青年公寓(“泊寓”)为主要产品线，同时探索为不同阶段客户提供长期租住解决方案。截至本报告披露日，本集团共完成55亿元住房租赁专项公司债券发行，为租赁住宅业务发展提供了资金支持。

　　朗诗

　　朗诗寓规模：未披露

　　2018年租金收入：1.2545亿元

　　2018年整体出租率：未披露

朗诗绿色集团同样将长租公寓提升到集团四大业务之一，但四大业务线中，仅有长租公寓一直处于亏损状态。

截止2018年12月31日朗诗寓长租公寓租金收入为1.2545亿元，2017年长租公寓租金收入为828.2万元，同比增长1414.73%;但亏损同样逐年增长，2017年亏损4417万元，2018年亏损1.90205亿元。

　　2019年朗诗寓将聚焦绿色地产，剥离创新业务：

　　“由于过于复杂的多元化业务，也导致资本市场对本集团的理解困难，沟通成本过高。部分孵化期的创新业务压低了集团的年度利润额，一定程度上影响了公司的股价……经全体董事一致同意，公司计划于2019年将非地产开发相关业务剥离至控股集团，非地产开发相关业务包括长租公寓、物业管理、设计等，剥离之后，朗诗聚焦绿色科技地产核心主业。”

　　旭辉

　　领寓规模：5万间(签约数)

　　2018年租金收入：未披露

　　2018年整体出租率：未披露

2018年，领寓进一步提升其规模，已订约管理的公寓规模超过50000间，成功定位为中国增长最快的长租公寓运营商之一。

　　招商蛇口

　　壹公寓规模：2.4万间

　　2018年租金收入：8908.44万元

　　2018年平均出租率：92%

2018年，招商蛇口长租公寓快速发展，以轻资产租入改造、存量商办改造为主，构建融投管退全周期商业模式，在精耕深圳市场的基础上，全面覆盖北京、上海、广州、南京、杭州、苏州、武汉、成都、重庆和香港等13个国内一线、核心二线城市;全年新增20个/8085间长租公寓项目，合计在全国布局长租公寓近2.4万间，管理规模总计约98万平方米，全面实现了公寓智慧平台的线上化服务。

　　租金收入方面，2018年壹间公寓可出租面积5.9万平米，累计已出租面积64.76万平米，出租收入8908.44万元，平均出租率92%，平均单价137.57元/平方米/月。

　　景瑞

　　悦樘规模：新增公寓面积43354平方米

　　2018年租金收入：未披露

　　2018年平均出租率：未披露

2018年，悦樘公寓取得北京程远大厦A栋项目、北京新华文化大厦项目、苏州广运姑苏大楼项目、北京金台路项目、上海中山大楼项目、上海静安区中山北路项目和上海银桥公寓项目共七个项目，累计新增公寓面积43354平方米。截止2018年12月31日，北京三全公寓项目、上海申信大厦项目、上海杨体项目和杭州城西银泰项目已经投入运营，2018年新取得的项目和上海易里项目正在改造中。

　　景瑞并没有直接披露长租公寓租金收入，但2018年景瑞集团租金收入约人民币1.337亿，包括租赁投资物业及若干其他已竣工物业所产生的经营性收入，较去年增长131.4%，主要是由于年内公寓和办公平台的进一步扩大，持有物业的租金收入大幅增加所致。租金收入主要来自北京景瑞·三全公寓、宁波景瑞·海港城、上海景瑞·科苑大厦、上海景瑞·尚滨江等投资物业。

　　远洋

　　邦舍规模：已开业3452间

　　2018年租金收入：未披露

　　2018年平均出租率：未披露

远洋邦舍经营中项目12个，可经营房间3452间。

　　中骏

　　方隅Funlive规模：3至5年内计划发展5万-10万间

　　2018年租金收入：未披露

　　2018年平均出租率：未披露

面对未来，基于对消费升级及客户生活趋势的研究，集团将业务发展至『FUN+幸福生活』生活圈，布局Funlive方隅公寓、Funwork联合办公、健身健康及教育等新型业务板块，致力于引领未来智慧生活的潮流，为客户的工作和生活带来更好的体验。集团第一个Funlive高端项目，上海方隅中骏广场国际公寓已于本年十二月正式开业，集团将重点关注北上广深四个一线城市及杭州、南京等二线城市。计划三至五年在核心一二线城市布局5万至10万套长租公寓，成为中国品质型公寓领域优秀运营商。

　　碧桂园

　　碧家国际社区规模：未披露

　　2018年租金收入：未披露

　　2018年平均出租率：未披露

　　金地

　　暂未更新最新年报

　　从今年开发商披露的年报来看，首先，明显感觉到，长租公寓的“地位”在上升，去年涉及到公寓的房企及篇幅都很少，今年大多数布局的房企都会有披露，并且如万科、龙湖、朗诗将长租公寓上升到集团重点业务之一。

　　另外，此前同策研究院摸排过25家品牌的规模情况，发现房企系公寓规模冲的很快，城市布局很广，从开发商披露的年报来看，刚好印证了我们的观点。

　　下面是2018年9月我们整理的数据，到2018年12月31日，已经大不一样：

　　排名不分先后，数据来源同策研究院整理、年报

　　从规模来看，万科与龙湖冲的最快，朗诗虽然没有披露具体房间数，但租金收入同比上涨了1414.73%，可见朗诗寓规模也在快速增长。

　　开发商进入长租公寓，一开始“围魏救赵”的意味很浓，现在从市场调整期来看，开发商的确有在认真做产品。