江瀚：深陷租金贷 续租门的我爱我家该向何处去

　　说起中国的房地产经纪产业，除了链家之外，基本上我爱我家一定会是大家提起最多的企业之一，作为中国房地产经纪产业当中少有的上市公司，我爱我家最近的财报公布，由于业绩勉强过关，让人高悬的心才算堪堪放下，只是深陷房租贷、续租门、甲醛门的我爱我家到底该向何处去?

　　一、擦边对赌的我爱我家

　　2017年底借壳昆百大A登陆资本市场后，我爱我家控股集团股份有限公司(下称我爱我家)交出首份财年业绩。4月8日晚间，我爱我家发布2018年年度报告。报告期内，公司实现营业收入106.92亿元，同比增长710.91%;实现归属于上市公司股东的净利润6.31亿元，同比增长765.69%。

　　根据当时业绩承诺，我爱我家在2017年、2018年、2019年实现的扣非净利润累计应分别不低于5亿元、11亿元、18亿元，即在该三年的扣非净利润应分别不低于5亿元、6亿元、7亿元。据年报数据，2018年我爱我家实现扣非净利润6.55亿元，过去2年累计实现利润11.57亿元，擦线完成当初利润对赌协议。

　　根据启信宝的数据显示，截至4月16日，我爱我家的市值是167.9亿元，2018年我爱我家实现营业收入106.92亿，增长率高达710.91%;扣非净利润为6.55亿，增长1011.36%。事实上，剔除壳上市公司后，2017年我爱我家营收增长率不足1%，占我爱我家总营收半壁江山的经纪业务增长率下滑7.28%，新房业务增长率也下滑7.78%。2018年稍有起色，营业收入增长率达到30.79%，但我爱我家主要业务增速依然低迷，经纪业务增长率不到7%，新房业务增长率仅有4.53%。

　　在经营业绩让人忧心忡忡的同时，我爱我家的负面消息似乎从来没有间断过。

　　2018年8月，我爱我家旗下长租公寓品牌“相寓”被爆信用住房陷阱。商家打出“相寓好房，押零付一”的广告，但实质上确是信用贷款业务。简单来说，第三方公司一次性将全年的房租转账给我爱我家，同时，租户授权第三方公司以个人储蓄卡为基础进行不超过500万元的资金贷款业务，并且按月支付房租及5.8%的“服务费”给第三方公司。

　　2019年4月11日，新华社报道称，房屋租赁平台我爱我家被爆在同一房屋、同一租户及同一中介的前提下，租户一年后续签时，平台除了要求涨租之外，竟然还要租户再交一遍中介费。值得一提的是，平台甚至不经租户同意，就把房屋密码锁的密码给更换了。

　　与此同时，类似于甲醛门、恶意哄抬房租等新闻当中都有我爱我家的身影，那么我爱我家到底该向何处去?

　　二、我爱我家路在何方?

　　根据公开市场的资料显示，我爱我家目前在全国17个主要一、二线城市拥有3200多家门店(含452家加盟店)。但我爱我家在年报中表示，未来三年实现业务覆盖70座国内主要大中城市，门店达1万家，经纪人数量达10万人，房屋资产管理规模达100万套的战略目标。只是，要实现这样的目标实在是有些困难，那么我爱我家到底给自己找了什么样的路?

　　首先，对标链家做三四线市场。我爱我家目前的情况是3200多家门店，而我爱我家的老对手链家则是截止2019年1月，链家已经布局32座城市，拥有8000余家门店、近11万经纪人。两者的差距可以说非常明显，所以我爱我家才会目标明确地瞄准链家做三四线市场，然而我们看到的是，相比于链家的稳扎稳打，我爱我家的做法似乎有些大跃进的嫌疑，除了资本方面借壳上市的行色匆匆，我爱我家的发展似乎也有些一味求快，的确三四线市场相比于竞争激烈的一二线市场来说竞争更小、进入更为容易，但是由于市场更加复杂，我爱我家做三四线城市如果求快很有可能出现管理混乱的现象。而管理可以说是我爱我家一直以来的硬伤，所以这样的做法能否成功的确让人怀疑。

　　其次，瞄准贝壳用资本做互联网。相比于链家所做的贝壳找房线上体系，我爱我家的互联网体系似乎显得更加薄弱，面对这样的情况，我爱我家采用了资本的大旗，我爱我家上市之后同时对4家企业发起并购，包括南昌中环互联、湖南蓝海购，上海亦我，以及野鸭湖房地产。虽然在受到深交所与云南证监会关注和问询后，放弃了对野鸭湖房地产的收购计划。其中，蓝海购能提供商业地产运营与去化服务的交易平台，上海亦我能弥补我爱我家在室内3D实景建模和远程看房方面的空白，可以很明确的看到蓝海购以及上海亦我的资本市场布局就是针对贝壳找房的，但是所有了解技术发展规律的人都知道，任何一个企业如果想要通过并购的形式进行技术的提升，需要有相当长的时间来消化吸收，想要在短时间内形成战斗力还是相对比较困难，只是留给我爱我家的时间似乎并不多了。

　　第三，利润的枷锁正在不断锁紧。如果说上面两个还是我爱我家为了对标行业老大链家所采用的针对性战略的话，第三点似乎已经成为了高悬在我爱我家头顶的达摩克利斯之剑了，我爱我家的业绩承诺是在2017年、2018年、2019年实现的扣非净利润累计应分别不低于5亿元、11亿元、18亿元，即在该三年的扣非净利润应分别不低于5亿元、6亿元、7亿元。但是，我们看到相比于2016年的净利润增长率77.16%，到2017年降低至63.41%，至2018年只剩下18.86%了，众所周知，房地产市场已经进入了全面的“房住不炒”的时代，作为房地产的中介企业，他的本身业绩是要受到房地产市场全面影响的，在这样的情况下，中原地产说要活下去，链家也在不断深化改革，我爱我家想要实现利润的大幅度增长，这样的难度可想而知了。

　　与此同时，我爱我家负面新闻缠身的背后其实就能够看到，我爱我家在利润枷锁的影响之下，其实很多管理方式已经失去了自身该有的节奏，有些不顾一切追求利润增长的感觉了，如果情况真是如此的话，我爱我家上市所得到的资本蜜糖，真的说不好是蜜糖还是砒霜了。

　　我爱我家到了现在的地步，留给他的时间已经不多了，如何能够走好这段路，正在成为摆在我爱我家面前最大的问题。

（来源：江瀚视野观察）