李宇嘉：深圳“精英化”广州“底座厚” 谁赢得楼市未来

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　　告别高增长、货币超发，告别资产泡沫后，哪个城市的“底座”厚实，哪个城市的避风港效应就更强。越是实体生产型城市，越是商业和消费活跃的城市，越是民企和中小企业集中的城市，快递量就越大。近日，国家邮政局公布各省市快递业务量，以其中的玄机窥探城市的“底座”。

京沪快递量明显下跌。好理解，京沪纾解人口，专业批发市场都在往外迁，快递自然下降。注意的是，尽管深圳快递同比增长24.7%，但增速比广州慢了近7个百分点，且深圳发出的快递件比广州少近50%，2017年只比广州少36%。另外，广州快递收入第一次超过深圳。

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　　相比2017年，广州快递收入增长43%，但深圳只增长20%。2017年之前，深圳动辄增长30%-40%。当然，这与广州作为华南最大国际商贸中心有一定关系，但主要原因还是，近年来深圳房价上涨，大量生产性企业外迁。据调查，每年都有深圳大量民企迁入东莞、广州的案例。

　　从下图可见，房价暴涨后，深圳全域已经没有绝对的“价格洼地”了。广州中心区房价也低于深圳，外围则是二三线的房价，也容得下迁来的民企。当然，有人认为，深圳淘汰低端落后产业，引进高新技术企业、总部经济等，这反而会让深圳的人力结构更优、竞争力更突出。

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　　但是，一般制造产业的流出，让深圳越来越“两极分化”。一边是在金融、IT、地产等领域就业的“金领”，一边是从事生活服务业(家政、保安、餐饮和商场服务人员)的就业人群。“来了就是深圳人”，这句温馨的口号一直都以正面解读示人，但它背后的问题却令人不解。

　　深圳有一个指标冠绝全国，非户籍人口占常住人口之比。2017年，成都、杭州、北京、广州、上海，非户籍人口占比分别是11%、20%、37%、38%、40%，而深圳这一数字是65.3%。深圳落户门槛在一线城市最低。既然落户门槛低，来了是深圳人，为何大家不落户呢?

　　原因很简单，深圳1600万常住居民中，75%是外来农民工。今天的深圳，已出现巨大分化，金融、地产、IT(及围绕这些行业的律师、会计师等专业机构)，以及上市民企(深圳上市民企数居全国第一)，企业高管数乃北上广不能比，给深圳创造了大量的“金领”工作岗位。

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　　但光鲜的另一面，就是一线城市中规模最大的产业工人，包括一般制造业和生产生活服务就业人员。专业机构多、“金领”规模大，也创造很多附属就业岗位，特别是对生活服务业的强大需求。但房价暴涨，倒逼经济结构持续“精英化”，一般产业外流，这是巨大的隐患。

　　深圳是“创业之都”、“梦想之城”，这是很多人奔赴深圳的初心。过去30多年，深圳高歌猛进，已“上车”的人积累巨额财富，这帮“70后、80后”，分享了过去40年深圳民营经济、资本市场、地产狂飙这“三重红利”。但是，到了创业年龄(35岁左右)的“90后”，机会还有吗?

　　除少数“创一代”的接班人，广大“90后”，若为房子忙、还房贷，或将财富积累在房子上，创业动力、能力、空间，还有多大?当前的形势，与“创一代”80-90年代创业时的“一身轻”天壤之别。重要的是，“创一代”获得的红利，与过去货币高增长、资产泡沫、互联网繁荣关系重大。

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　　未来，货币高增长不再、资产泡沫不再、互联网红利减弱，已“上车”的金领们，精致的利己主义下，开始防御(财富回归不动产)。正如张思平副市长所言，深圳的吸引力不大了。回过来说广州，广州的活力、创新力不如深圳，“三重红利”时代输给深圳(国内所有城市都输给深圳)。

　　但是，当“三重红利”式微，资金回归实体经济，“底座”厚实的作用就显现了。广州不仅有金融、地产、IT，还有商贸、物流、交通枢纽，更有国有企业、高等院校、中小学校、科研院所、医疗机构等事业单位，若大量制造业民企从深圳溢出到广州，广州“底座”就更厚实了。

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　　“底座”厚实，最大的意义就是会产生大量“白领”，也就是中等阶层，这是一个城市健康与否的标志。“底座”厚实，白领、蓝领才有“扎根”的基础，并渐进地成为“有产者”。楼市“下半场”，好城市就是有产业、有人口的城市，单纯“精英们”玩儿，很容易把楼市玩儿坏了。

　　对深圳而言，“山寨”和“华强北”，才铸就今天的华为和腾讯，而“山寨”和“华强北”，折射低成本和创业。现在，低成本没了，“三重红利”式微叠加高房价，“90后”们创业激情难续。深圳只适合精英了，对实体产业的吸引力不大了，中产在削弱，下半场的楼市自然不看好。

　　最后言明一点，观点适用于长期(至少5年以上)，做资产配置、财富规划、职业规划的，可以参考。短期看，深圳人口流入全国第一，楼市有安全边际。房价未怎么跌，这不“小阳春”也韧性地来了嘛!但是，风物长宜放眼量，很多人把短期当长期，这是最大的问题。

（来源：李宇嘉地产笔记 作者：深圳市房地产研究中心高级研究员、中山大学银行研究中心高级研究员，经济学(金融方向)博士 李宇嘉）