朱邦凌： 华夏幸福年报深读 战略布局核心都市圈

　　2019年4月19日晚间，华夏幸福发布2018年年度报告。在刚刚过去的一年，华夏幸福各项财务指标进一步向好，债务结构继续优化，收入利润持续增长，盈利能力进一步提高，新发展战略及布局区域明确聚焦。

　　财务回顾篇

　　模式优势保证业绩增长，为股东持续创造价值。华夏幸福实现营业收入838亿元，比上一年增长41%，而住宅收入可达515亿元，同比增长78%，占比由49%上升到62%。同时，归母公司净利润由2017年的88亿元增长到2018年的117亿元，同比增长33%。ROE为35.2%，提升3.6百分点，每股收益为3.79，同比增长33%，分红36亿元，同比增长35%，股东回报大幅提升。

　　精准投资提质经营，降本降费初见成效。2018年，华夏幸福大力优化组织结构，公司销售费用占公司营业收入的比例下降1.1个百分点，管理费用占公司营业收入的比例下降3个百分点，降费增效效果显著，经营质量不断提高。未来，华夏幸福将继续实施降本增效、降费增效等措施保障华夏幸福业绩增长。

　　现金流持续改善，公司运行安全。华夏幸福在2018年充分利用境内债券市场，持续拓展海外债券市场，发行各类债券产品，其中发行公募债120亿元，私募债46.1亿元，短期融资券50亿元，全年共发行13.7亿美元海外债券。同时截至2018年末，华夏债务结构优化，1年以内到期有息债务占比从31%下降到19%，财务状况处于更加安全的水平。2018年2-4季度经营性净现金流持续为正，4季度以来融资性净现金流转正，截至报告期末华夏幸福的货币资金余额473亿元，比三季度大幅增长25%，覆盖一年内到期有息债务1.8倍，华夏幸福的资金安全得到保障。

　　异地复制稳步推进，业绩储备加速提升。华夏幸福在非京津冀区域的拓展取得显著成效，其中外埠收入合计257亿元，同比增长83%，占比由24%上升至31%，较2017年上升7.1个百分点。外埠公司签约销售额1,628亿元，同比增长7%;公司签约销售额1628亿元，同比增长7%;外埠签约销售额大幅提升394亿元，增长109%，占比由24%提升至46%。环京以外地区的快速突破，说明了华夏幸福产业新城模式的可复制性，也展现出华夏幸福高质量快速打造产业新城的能力。

　　华夏幸福年报深读：战略布局核心都市圈，开拓新领域新模式新地域

　　业务回顾篇

　　异地复制全面加速。2018年华夏幸福新增18座产业新城，累计开发77座产业新城，已全面布局15个核心都市圈，全面布局“3+3+4“核心都市圈。华夏幸福产业新城业务逐步进入业绩释放期，66座产业新城已有产业项目签约落地，48座产业新城实现回款，20座产业新城进入成熟期(累计净现金流转正)，29座产业新城PPP正式协议签约。产业新城在异地扩张方面，外埠已有30座产业新城实现回款，17座当期净现金流转正，9座累计净现金流转正，异地复制成效显著。

　　产业能力显著提升。华夏幸福进一步利用现代科学技术，通过产业大数据平台开启“科技驱动”“精准预判”招商新模式，聚焦十大行业，现已覆盖企业1960万家，录入企业数据10亿条。产业新城的城市配套持续完善，高品质服务打造幸福宜居产业新城，住宅物业接管25万户，住宅物业管理面积3583万平方米，城市运营服务作业面积5861万平方米。

　　产城模式效果显著。产业新增签约投资额1660亿，产业招商稳步增长，成为未来利润增长的压舱石。2018年产业新城通过持续打造固安新型显示、嘉善科创服务、大厂文化影规、怀来大数据、武陟机器人(18.33 -1.72%,诊股)、南京开发区新能源汽车等超过一百个产业集群。产业新城土地储备充足，规划计容建筑面积中持有待开发917万平米，未来产业新城发展空间巨大。

　　产业新城配套住宅。华夏幸福产业新城配套住宅的销售能力领先，住宅销售面积同比增长58%，交付面积同比增长91%。

　　华夏幸福年报深读：战略布局核心都市圈，开拓新领域新模式新地域

　　战略展望篇

　　2018年7月开始，华夏幸福引入第二大股东，公司股权结构更趋合理。来自于公司创业团队、新高管、新董事使得新一届董事会治理结构更趋合理。华夏幸福新的公司组织架构已经落地，未来在董事会和首席执行官的领导下，两大业务群——产业新城及相关业务和商业办公及相关业务将高速发展。

　　中国不动产行业环境已呈现三大趋势——空间都市圈化、运营精细化、地产金融化。

　　空间都市圈大势所趋。未来三分之二的城市人口增量集中在核心都市圈，经济总量将占到全国的一半，都市圈是未来中国经济增长的压舱石。未来不动产结构性机会集中在核心都市圈，同时都市圈住宅外溢市场与都市核心圈市场具有联动效应。都市核心圈中的城市更新机会，都市城市圈的新型不动产机遇以及都市圈的产业新城新机遇，都将成为华夏幸福未来战略支点。

　　运营精细化面向未来。运营能力将成为未来不动产企业的核心竞争力，提高持有型物业和运营收入占比，可对冲经济周期，提升抗风险能力。

　　地产金融化推动变革。公募REITs等政策加快落地，国内不动产证券化方兴未艾，不动产企业正由单一负债模式加快向综合金融模式转变。国内长期资金配置不动产需求持续上升，长期资金不动产深度结合将催生更具竞争力的不动产企业。

　　为顺应行业三大新趋势，华夏幸福启动新战略。华夏幸福将致力于成为中国领先的核心都市圈的综合不动产开发、运营及资产管理平台。通过住宅地产业务、商业地产业务和产业新城业务三项业务构成新的业务组合。此外，运营服务将贯穿住宅地产业务、商业地产业务和产业新城业务。华夏幸福希望通过新发展战略的制定，借力行业“三化”趋势，坚持核心都市圈布局、做强产业新城、开拓新模式新领域新地域。

　　坚持核心都市圈布局。

　　截至目前华夏幸福事业版图遍布北京、上海、杭州、南京、合肥、武汉、成都、广州、贵阳等15大核心都市圈、近80个区域，形成了“3+3+4”的战略格局。未来，坚持布局高能都市圈(京津冀、长三角、粤港澳)、高潜都市圈(郑州、武汉、成都)、潜力都市圈(长沙、西安、贵阳、沈阳)等三类都市圈，聚焦发展。

　　做强产业新城。

　　坚持产业新城业务逻辑，通过产业拉动、城市推动、运营联动做强产业新城;坚持一区一策，精准投资，保证优质资源获取，同时区域内跨业务拉通经营，提升产业新城经营质量，实现高质量发展。

　　华夏幸福年报深读：战略布局核心都市圈，开拓新领域新模式新地域

　　新模式、新领域、新地域。

　　新模式:华夏幸福将在传统重资产模式的基础上，加速开拓轻资产模式，轻重并举。在盘活存量资产，优化资产负债结构的同时，以资产管理输出的模式，快速切入市场，并逐步探索其他市场化模式，如基金模式、资产证券化模式。

　　新领域:华夏幸福在做强产业新城业务的基础上，探索开拓产业新城以外亦属于综合不动产的新业务领域。华夏幸福将增加商业地产及相关中高端住宅业务，如写字楼、商场等;并对康养、长租公寓等新型不动产业务保持探索。

　　新地域:华夏幸福重点布局中国五大潜力都市圈的核心圈(京津冀、长三角、粤港澳大湾区、以武汉为核心的华中片区、以成都为核心的华西片区)，通过城市更新、TOD、收并购多种渠道快速获取优质资源和项目。

（来源：金融界）