江瀚：华夏幸福业绩大涨背后 中国房地产出路在何方

　　2019年的春天，对于中国房地产市场来说似乎是个很大的挑战，一方面，“房住不炒”时代已经全面来临，房地产企业该向何处去?另一方面，某些地方楼市小阳春似乎又带来了很多的机会。最近，著名的产业新城企业华夏幸福(31.65 +1.38%,诊股)发布了自己的财报，在业绩大好的背后，华夏幸福的发展方向又会是什么样的呢?

　　一、业绩大涨背后华夏幸福

　　华夏幸福4月19日发布了2018年财报，去年营收达到837.99亿元，同比增40.52%;净利润117.46亿元，同比增32.88%。年报显示，华夏幸福去年销售额为1627.61亿元，同比增长了6.93%。其中产业新城结算收入额310.39亿元，房地产业务签约销售额1292.68亿元，签约销售面积1502.85万平方米。

　　今年，华夏幸福继续捍卫了自己“分红慷慨”的名声。华夏幸福的现金分红在房企中一直排名前列，2016年、2017年均拿出不低于净利的30%向股东派发现金，分别为19.5亿、26.6亿，并承诺2018年-2020年现金分红同样不低于净利30%。这次华夏幸福再次宣布派发36亿现金，占2018年净利的30.68%。

　　业绩大涨，大手笔分红，可以说已经奠定了华夏幸福良好的资本市场基础。与此同时，有一个点值得重点关注，这就是在年报的致股东信中，华夏幸福表示，都市圈战略上升为国家重大战略，成为未来20年新型城镇化的主体形态，中国进入了都市圈发展的新时代，耕耘17年的产业新城事业迎来了新际遇。

　　公司在不断夯实巩固京津冀布局优势的同时，积极布局核心都市圈，产业新城异地复制进入全面加速时期。华夏幸福在全国范围内已布局15个核心都市圈，2018年新增18个产业新城，全部为环北京以外区域。年内新增签约投资额约为1660亿元，成为未来利润增长的压舱石。

　　数据显示，2018年华夏幸福外埠收入同比增长83%，占总收入31%。其中，外埠收入贡献前五名的都市圈为杭州都市圈、南京都市圈、郑州都市圈、武汉都市圈、合肥都市圈，分别同比变动190%、51%、1388%、370%、124%。

　　可以说，华夏幸福已经开始给中国产业地产指出了另外一个方向。

　　二、中国房地产的新路径在何方?

　　长期以来，华夏幸福就是以产业新城建设闻名于世，相比于大家所熟悉的传统商品房的开发，在“房子是用来住的，不是用来炒的”的理念的贯彻之下，其实商品房市场已经进入了一个全面的使用属性转型时代，在这个时代中，原先的房地产市场将会出现较大的变革，4月23日，华夏幸福在南京溧水产业新城召开“业绩及业务的媒体沟通会”。华夏幸福表示，未来将致力于成为中国核心都市圈的综合不动产开发、运营及资产管理平台。通过住宅地产业务、商业地产业务和产业新城业务三项业务构成新的业务组合。

　　而华夏幸福对未来房地产有了一个非常明确的判断这就是：中国不动产行业环境已呈现三大趋势——空间都市圈化、运营精细化、地产金融化。这三化到底该怎么理解?

　　首先，空间都市圈化为什么是主方向?随着中国经济的高速发展，中国的人口城镇化进程正在不断加速，正如华夏幸福研究的，未来三分之二的人口都将集中在核心都市圈，经济总量将占据全国经济的一半以上。在这样的大背景下，其实房地产企业的机会正在快速形成，相比于当前较为离散的城市布局和卫星城布局，中国的都市圈当中依然有非常大的发展空间需要填齐，这就给房地产市场提供了巨大的发展空间，对于外层都市圈来说，需要有根据各地区位优势所形成的都市圈产业新城所不断补充，形成具备产业集聚和产业差异化竞争优势的产业生态系统进行赋能。在中间的城市圈则给新型不动产提供了广阔的市场，房地产企业可以在其中充分发挥自己开发能力，着重瞄准医疗、养老、健康、教育等等真正发挥房地产使用价值的项目，让房地产真正做到“房住不炒”。而对于核心圈中的城市商业区来说，不断集中发展的中国企业总部经济将会给房地产商办项目提供更多的机会，这才是空间都市圈化的重要价值所在，这种结构化的模式给房地产市场奠定了更为雄厚的市场基础，以及更为远大的市场机会。

　　其次，运营精细化到底意味着什么?面对着都市圈所提供的广阔市场机遇，这就对中国房地产企业提供了更高的要求，原先高举高打、大开大合的产业模式已经难以适应全新的时代潮流，房地产企业需要在其中扮演更加重要的作用，其中最核心的就是真正将运营能力给沉下心来，对于原先的房地产项目进行精细化管理，对房地产服务进行全面的运营升维。随着中国房地产发展的逐渐成熟，房地产企业的竞争已经从之前楼盘的竞争、土地的竞争向运营能力的竞争和服务能力的竞争转型，正如华夏幸福所说的那样，运营能力将成为未来不动产企业的核心竞争力，提高持有型物业和运营收入占比，则可对冲经济周期，提升抗风险能力。可见运营能力特别是高端专业化运营能力对于房地产市场的重要意义。

　　第三，金融地产化有何深层内涵?在房地产市场深化发展的今天，对于房地产企业来说，要应对全新的市场环境和更高的运营要求，其资金链的稳定的意义远超过去任何时候，对于房地产企业来说，一方面需要在银行授信等传统金融领域不断增加自己资金的掌控力度，提升金融资金链的稳定度，例如2018年底，华夏幸福总资产4097.12亿元，总负债3549.96亿元，其中预收款项达到1375亿元，剔除预收账款后的资产负债率为53%，保持在比较安全的水平。华夏幸福的银行授信保有量也较高，到去年底3600多亿银行授信只动用了605亿。另一方面，则是借助公募REITs等政策加快落地的大趋势，将单一负债模式向综合金融模式转变，真正推动中国金融地产化的角度，让自己的资金链来源更加稳定。

　　正如华夏幸福所说的，这是一个新时代，需要更加轻的新战略，对于房地产市场来说路还很远，需要“重整行装再出发”了。

（本文转载自“江瀚视野观察”作者：上游财经专家顾问 财经专栏作家、评论员 江瀚）