吴建斌：房地产基金是房企上规模重要的途径之一

　　吴建斌(阳光控股执行董事、阳光城集团执行副总裁、全球合伙人)：我把资产分成两类，一类是出租性物业(包括了商业和写字楼)。可以看到，2016年的出租物业的回报率只有0.24%，2017年只有1.05%，2018年只有1.48%。我们的出租性物业到目前为止一共有15个项目，大概有50万平米;另外，酒店的回报率也不高，2016年是负4.1%，到2017年稍微盈利，大概0.09%，到2018年酒店方面是负2.57%。

　　在我们的资产构成里，很显然，形成的商业物业、酒店占比不大，但也在缓慢的增加，但是它们的回报还是非常低的。这也是我们为什么一直选择把住宅房地产作为我们运营的主战场，或者说是我们的主营业务。大家都是知道的，钱永远是有限的，一般情况下，哪一个行业能给我们带来的收益越高，我们就把钱投到哪个行业。另外从中国目前的现实情况来讲，住宅房地产行业的回报还是很高的，住宅产业大部分项目的毛利率都在25%以上，相比之下，出租物业及酒店为我们带来的回报是非常有限的。这就是当前的一个现实。

　　到底是做住宅产业好，还是把产业里面的酒店、商业做大?我觉得每个企业可根据自身发展历程的不同，选择也有所不同。如果一个企业的规模很大，譬如它每年的现金流入有几千亿，每年从中拿出几百亿来做一些酒店或者做一些商业，这样能保证公司有长期稳定收益，若干年后，也许会成为这个企业另外的一个盈利增长点。但是对于中小房企来讲，譬如阳光城，我认为阳光城目前还属于中小房企，还不够大，目前还不允许我们拿出更多的资金做商业、写字楼、酒店等持有型物业。

　　但是，作为阳光城来讲，怎样去做好我们的房地产，其中会有众多因素，但最核心是土储。我们可以看到现在前20强、30强房地产公司的土地储备，越排在前面的几家的土地储备量就越大，有的公司储备量已经到了3万亿以上规模，而中小企业可能只有几百亿的规模，阳光城目前的土地储备也有5000亿，以这个货值要想在房地产市场做得更好，保持良好增长，难度是非常大的。所以土地储备才是房地产公司发展的核心竞争力，没有足够的土地储备，或者没有高质量的土地储备，企业发展就没了动力。

　　当然，房地产公司的第二个问题则是，不仅要增加土地储备，还要努力扩大销售规模。做销售规模是房地产公司的第一需要，是房地产公司的第一追求。尽管现在有些企业说不在追求规模了，但也就是说说而已，骨子里还是在做规模。实际上，规模能带来很多好处。这些好处是大家都是知道的。

　　但是，怎样能做大规模呢，就涉及到钱从哪里来，负债率如何控制的问题。

　　从50强房地产公司的财务数据来看，每家公司的总资产负债率都在80%或90%以上，扣除预售帐款之后，负债率也在60%到70%之间，也是比较高的。当然，大家比较关心的是净负债水平。可能有的企业此指标已经达到百分之几百，也有好企业控制在百分之三四十，但是，大部分企业的净负债水平还是比较高的。

　　对于房地产公司来讲，融资往往是财务人员的第一要务，也是公司能否上规模的最重要的保证。

　　今天我们的主题之一是讲房地产基金，或者私募基金，或者叫资管等等，这些机构的存在，都为房地产公司发展或上规模提供了新的融资来源。我统计了阳光城，目前北京、上海、深圳、广州这些一线城市，也在用在座的一些基金，有几家基金我们都有合作。

　　今天在座的基金，既然是房地产企业融资的一个重要来源的补充，可是，现在我们面对的问题是，你们基金自己没钱，或者说没有太多钱，你们的钱是找别人投资来的，导致融资成本高，而且高得离谱，然后还想股权投资、债权投资。如果说，你们基金的融资成本很高，又想股权投资，还想债权投资，这样的钱，房地产企业是不敢用的。所以，有一天你们在座的基金，如果说能把融资成本降到10%之内，若期限可做到3年，5年最好，你有多少钱都可以和阳光城合作，我们非常欢迎。

　　房地产基金实际上是房企要上规模的非常重要的一个资金来源途径，特别是现在出了一些新的金融新规之后，所以房地产企业对房地产基金的需求量还是特别大的。

　　我们今年年初，开始发起成立了自己的房地产私募基金，希望我的基金跟外面的基金联合起来，大家做一个新的基金，来投阳光城的项目。我们今年大约需要补充土地储备3000—5000亿的货值，这个规模需要投入大量的资金。我们今年大概的销售回流现金是1200-1500亿，如果没有基金或者别的方面的资金来源，大概也要拿出700亿。如果有基金作为补充，我们的压力就小了很多。所以，房地产基金是对房地产公司，特别是对中小企业房地产公司来讲，是一个重要的补充。所以，今天开这个交流会特别好，特别有用，因为我是发展商，你们是基金，各有所需。

　　我对中国房地产市场的判断是这样的。记得2010、2014年的时候，当时整个行业喊着白银时代的到来，好像房地产行业就要进入到存量市场，我当时就觉得这样的提法不妥，在很多场合都呼吁过。中国改革开放40年，真正的房地产能满足老百姓需要的只有20年，很多需要至今没有满足，所以这个市场是巨大的。我们现在有13、14万亿的市场规模，我认为3~5年后，就会到大20万亿的市场规模。因为中国的城镇化远没有结束，人们对美好生活的追求远没有画上句号。这么巨大的市场足够我们做的，有做不完的生意，因此，目前仍是一个增量市场。

　　增量的市场有增量的做法，存量市场有存量的做法，那么在我们自己认为的增量市场是怎么做的呢?我们96%以上是做增量，4%、5%左右做存量，这是当前的情况。所以，当下房地产市场，我以为更多的是做增量市场，因为需求量非常大的。比如说，排名前几的房地产企业，他们的规模已经有几千亿了，他们拿出几百亿做一些存量市场，这是完全可以的。但对中小房地产公司来说，目前最主要的是做增量。为什么做增量?最主要基于中国的城镇化根本没有结束。所以，未来5到10年仍然是一个巨大的增量市场。这是我的一些看法。

　　再加上房地产市场目前来讲，总体利润率还比较高的，最差的毛利率也有25%，净利润也有将近10%左右。所以，基金公司可以把所有的钱给房地产公司用，房地产公司都能消化得了。中小房地产公司可能对于15%的成本有所顾忌，但也能消化得了。当然，我还是希望基金公司尽可能找一些便宜的钱，真的，15%融资成本的钱太贵了，时间又不太长。如果你们拿来的钱成本在10%以下，对IRR有合理期待，那么，都可拿来投资我们阳光城的项目。

　　期待今天参会的所有基金，你们如果找到了便宜的钱，既可投我们的住宅产业，也可投我们的商业、长租公寓和酒店产业，大家共同发展，实现双赢，我相信不动产这个行业长远来讲，仍然有着非常好的发展前景。

　　谢谢大家。

　　(来源：观点地产网 吴建斌于2019城市观点论坛上海圆桌“基金与房地产”所做的主题演讲实录)