李宇嘉：一线楼市VS二线地市 谁才是“领头羊”？

　　1 深圳楼市，4月芳菲

　　4月份，深圳新房成交2704套，同比增长4成;二手房市场方面，4月深圳市成交量重返8000套之上，创16个月以来的新高。同比看，新房市场连续2个月回升。从更代表市场走势的二手房看，深圳楼市回升更明显。“金三银四”成色很足，是否意味着深圳楼市“新周期”到了?

　　按4月成交规模算，今年新房成交将达3.2万套，比2018年增长10%，新房市场连续2年回升。但2017-2018年，是深圳近10年来新房成交最低年份，连续2年没有突破3万套(分别是2.8和2.9万套)。即便今年达到3.2万套，也将是历史低位，新房低位徘徊是常态。

　　按4月成交规模算，二手房年度成交或突破9万套，超过近10年的平均水平，二手房回升更明显。目前，二手房份额达70%，更代表市场走势。政策决定预期、预期决定房价。更严厉的政策不会有了，货币也不会明显收紧，从二手房开始的深圳楼市新一轮回暖确定无疑?

　　2 “此回暖”非“彼回暖”

　　楼市“板块轮动”，从深沪开始，调控也从深沪开始。回调后的反弹，也自然从调控最久的城市开始。加上，对于经济和楼市，“稳字当头”是既定战略，去年以来一揽子稳增长的措施，楼市当然受益。作为刚需积淀最深厚的城市，顺应政策和市场表现，预期也就转为购买行动。

　　但与过去相比，楼市基本面最大的变化，就是靠房地产刺激经济、借“稳增长”松绑政策，这样的时代已过去了。这是我们理解楼市“回暖”后，会维持“横盘”还是转向“盛夏”的关键。按惯性思维，楼市回暖了，政策不仅不会打压，还会庇护，投资也好、自住也还，自然是入市的好时机。

　　但“此回暖”非“彼回暖”。近期，被国家预警提示的城市，比如丹东和武汉，限价政策流出来，房价指数环比涨幅不超0.6%，同比涨幅不超过5%。也即，房价可以涨，但要在一定幅度内，大概率不超过GDP增幅。长周期看，西方国家楼市稳定，房价涨幅大概在GDP或CPI涨幅上下波动。

　　与经济基本面(比如GDP、CPI或居民收入增幅)相适应，这就是稳定的内涵。现在M2也告别超发了，近期央行屡次强调，货币发行与名义GDP增长挂钩。因此，房价自然也有一个“锚”。有了“锚”，既不会出现通缩，也不会出现泡沫，还能维持可观的市场体量。表面看，10%的涨幅似乎很理想，但考虑交易和按揭成本、交易周期，投资房产的收益并不那么理想。

　　3 预期管理，正在奏效

　　除了货币政策外，决定房价走势的，还包括调控政策。目前，限购、限贷等核心政策一以贯之。开发商定价也好、购房者入市也好，都没有未来1-2年核心调控政策将会“松绑”的念想。想想也明白，政策不稳定，这是长效机制的大敌。政策稳定了，真正意义上控制住了预期。

　　政策稳，预期就稳、房价就稳。现在，引导预期，从开发商和购房者“双管齐下”。首先，上一轮房价暴涨的罪魁祸首——高地价，将不复存在。过去，一味地调控终端销售，殊不知，源头上的地价上涨，对即期房价、远期房价都有拉动。地王一出，周围房价即刻涨2000，未来新房价格也要上涨。

　　现在，“地价-房价”联动调控。近期，住建部警告提示部分城市，主要是地价有上涨苗头的城市。另外，限房价将贯穿未来热点城市调控始终。新房限价是一剂猛药，此举在2018年直接导致“新房-二手房”价格循环下跌。现在，楼市降温，限价松动了，但需要的话，这一杀手锏随时拾起。

　　4 一线“小阳春”开始降温?

　　一线楼市与全国不完全同步，表现出一定领先性。政策收紧周期中，一线城市与二三线基本同步回落;政策放松周期中，前期刚需积淀深，市场弹性又足，加上金融青睐，一线城市回升领先于全国，二线和三线楼市则较晚回升。近期，一线城市的“小阳春”，遵从的就是政策适度松绑，楼市率先反弹的规律。但是，基于前面分析，预计一线楼市反弹不会超过2个季度。

　　事实上，从4月份开始，“小阳春”就有降温迹象了。中指院发布的4月百城价格指数显示，4月京沪等十大城市新房均价涨幅较3月收窄0.04个百分点。克而瑞数据显示，4月份深圳新房成交面积环比下降28%。安居客找房平台显示，一线城市找房热度4月环比微跌0.5%。

　　从深圳来看，4月份新房成交环比下跌25%;二手房成交创16个月新高，事实上是今年2-3月份交易的滞后体现。因为，二手房的交易周期仍旧在2个月左右。深圳市场，年后的需求主要是刚需和换房需求。如果前期积累的这一波换房需求退去，未来的需求能否接续的上，深表怀疑。

　　5 一线城市的刚需怎么办?

　　大家可能会说，深圳刚需体量大，每年人口净流入50万左右，而土地供应紧张，房价易涨难跌。简单讲供求，确实是这个道理，但供求紧不紧张，取决于房价上涨预期。房价上涨预期强烈，再多供应也填不满需求;当市场预期房价不涨，或上涨抵不了成本，供应就不会觉得少。

　　未来，京沪深房价，都将窄幅波动。即便上涨，很多投资也抵不了交易成本。楼市的领头羊，已从京沪深转到“网红”二线热点城市。在楼市增量供应、产业发展、人口流入上，二线热点城市更有空间。近期，二线热点城市土地市场火爆，楼市向上更有保障。尽管，京沪深刚需还很庞大，但规划和政策已做好铺垫，即刚需想买房，转向都市圈内非热点城市吧。一来，外围房价低，轨道交通互联互通;二来，一线楼市当下的房价，已难以容下多数刚需的肉身，而刚需“等不及”的买房诉求，反而助长一线楼市的泡沫。一线城市若续写泡沫，这将是都市圈建设最大的障碍。若都市圈战略有闪失，内需培育、经济转型，全部泡汤。

（本文转载自“李宇嘉地产笔记”）