齐俊杰：澳洲房价下跌 澳元贬值 出国炒房赚钱了吗？

　　最近，很多消息都在说澳洲房价跌了，说相比于2017年的高点，已经跌去了8-10%，最重要的两个城市悉尼和墨尔本跌的最多。据说悉尼的价格，从2017年以来，已经下跌近15%。市中心公寓已下降了20%多。这两座城市占到澳洲房价总值的三分之二，所以他们两一跌，澳洲房价总体上就挺不住了。有数据显示，当年金融危机，澳洲的房价都没这么跌过。

　　根据澳洲媒体的报道，下跌原因主要是因为供求关系发生改变，比如墨尔本这两年大力支持新建公寓，这些公寓主要集中在大学周围和交通便利的地方，比如公交车站和火车站旁边。而悉尼所在的新南威尔士州政府计划于2021年前，每年新建6.1万套住宅。去年7月的统计显示，现在正在建设的公寓就达到6.6万套。与此同时，有约两万套公寓处于闲置的状态。所以其实在悉尼和墨尔本，下跌最快的就是公寓的价格。而且越跌库存还越多。

　　澳洲房产，之前一直都是华人海外投资的首选，2017年的数据显示，在澳洲买房的外国人中，有四分之三都是中国人。中国人在澳洲的房地产市场中总投资约是1680亿元。中国人成为了澳洲最大的外国买家。但如今，澳洲房产已经下跌了一年半，很多投资客都折在了里面。

　　有人说，不就是比最高点跌个10-20%吗。北京上海也比最高点跌了这么多。不用大惊小怪的。甚至有在澳洲的朋友说，别听新闻瞎说，那是他们公寓的地段不好，好地段的价根本就没跌。这话老齐是相信的，而且我乍一看这个新闻的时候，也同样是这个想法，这几年澳洲的房价也是涨了一倍多，不就跌个10-20%吗，他们还是有的赚。但是当我看了汇率之后，我的想法就变了。

　　澳元这几年可谓是大幅贬值，目前澳元的汇率是1澳元换4.7元人民币，而在2011年最高的时候澳元汇率是1澳元兑换7.1元人民币，也就是说8年时间，澳元贬值了40%，而澳洲的房价从2011年开始，表面上看，最高也就涨了一倍，如果把汇率的因素叠加进去，去澳洲炒房的中国炒家，根本没钱可赚，所以最近下跌的这10-20%，对他们来说就是致命的打击了。

　　所以这些人一定是肠子都悔青了，同样的时间段，把钱放在国内买房子，从2011年开始，无论你买哪个地方的房子，基本到现在都至少翻一倍，而拿到海外去炒房，结果却是亏损的，弄得现在还卖不掉。比如前段时间，一直在爆料的，奶茶也在甩卖澳洲的豪宅，2015年1620万澳元买的，现在1350万澳元出售，买来基本没怎么住过，一下就损失了上千万人民币。注意而且还不算汇率损失，2015年到现在，澳元起码跌了13%，换句话说如果这些损失都加在一起，很可能4年的损失接近2000万人民币。当然人家是超级富豪，这个损失可能也并不在乎。而一般投资客，恐怕就要哭死了。4年时间光市值损失就超过20%，这还未必能够卖的掉。

　　澳洲不是孤例，华人最爱投资的地方还有加拿大，最近加拿大也出现了房价的6月连跌，上次出现这个情况，还是在次贷危机的时候。而且更糟糕的是加拿大的销售量下降更快，几乎是断崖式下跌。一个月就跌去了9.1%，更糟糕的是，加拿大人借贷太高，他们的家庭债务收入比已经达到了惊人的176%，换句话说，早就已经资不抵债，所以那边的银行也在防范风险，提高了信贷门槛，这下大家就更难贷款了。然后能够买的起房子的人就更少了。加元这几年也是大跌，从2011年的6.88跌到了现在的5，跌幅也达到了27%。换句话说，不管你加拿大的房子涨没涨，反正汇率上你先损失了将近3成。

　　最近很多朋友也都在问老齐，能不能去海外买房，比如去泰国，越南，柬埔寨，说那边发展的特别好。房价现在很低，买完了未来能不能升值。其实我们今天讲的澳洲和加拿大的例子就已经告诉大家了，海外买房投资，不光要算房价涨幅，还要算汇率。是一个更加复杂的工作。那些小国家，如果能保持平稳发展，汇率稳定，也就罢了，稍微出点意外，他们可是有大幅贬值货币的传统的。比如当年亚洲金融风暴，东南亚的那几个国家，货币基本都贬值了一半以上。他们的外汇储备并不高，抵御风险的能力很差，难免就遇到什么突入其来的事件。

　　另外，炒房这种思维模式，只有咱们自己能干得出来，最后发现全世界大部分炒房的人都是咱们自己，一旦我们后面不买了，全世界的楼市也就都会出问题。澳洲和加拿大人的接盘能力尚且如此，更别说东南亚国家了，我们不能光看到房价上涨，还要想想，以后你要卖给谁，当地人真的买的起吗?最后我们还是会说，赚钱的道路千千万，别就在炒房一棵歪脖树上吊死，未来的十年，无论是中国还是世界，炒房的机会都不大了。还是想想干点正经事吧。

（来源：金融界）