李宇嘉：新一轮楼市调控将翻出政策㡳牌

　　1 苏州是一个现象

　　风水轮流转，2019年属于二线热点城市，特别是“既非一线、又非省会”的网红城市，比如厦门、苏州、大连。因为5月11日的限售和供地新政，3-4月的当红城市苏州再次出镜。怎么看苏州、怎么看调控?

　　苏州房价从2015年年中突飞猛进，此前均价还停留在不到1万元的水平，且非常平稳。但2016年10月开启的上一轮调控，苏州是16个热点城市，房价被“摁住”了。2016年，苏州与厦门、合肥、南京，被称为楼市“新四小龙”，但2016年最耀眼的是合肥这个二线黑马。

　　2017年，属于西安、郑州、武汉、成都;2018年，一线楼市开始反弹，热点城市“抢房”，苏州平静。2019年，热点楼市全部回升，各界认为，蛰伏2年的苏州该反弹了!而且，苏州是千万人口城市、全国第二大移民城市(1068万常住人口中，外来人口831.8万，户籍外来人口679.4万)，让人艳羡。

　　除人口外，苏州产业基础，那也是杠杠的。过去，苏州GDP一度排第五，仅次于北上广深。2018年，苏州以1.85万亿GDP位居第7，超过“上有天堂，下有苏杭”双子星中的杭州，比省会南京多了6000亿。苏州人均GDP高于北京、上海、杭州，居东部5省所有地市之首。

　　苏州拥有100多家上市公司，全国第五;新三板挂牌112家，全国第三;发明专利拥有量第五，PCT专利申请量全国第四;千万富翁超过20000人，平均344人就有一个千万富翁。利用外资上，苏州仅次于上海、北京;风靡全国的“苏南模式”和“外资主导模式”，奠定了苏州底蕴。

　　2 苏州房价被低估了吗?

　　作为江苏的“影子省会”，2018年，苏州的房价远低于经济指标落后于自己的南京和杭州，大家认为，苏州房价被低估了，反弹真正开始，果真如此吗?

　　房价有没有被低估?宏观指标是表象，关键是收入给不给力。智联招聘发布的《2018年秋季求职平均薪酬城市分布》中，苏州以人均薪酬7723元排13位，比杭州(8798)落后6个身位，差距超过1000元，甚至低于宁波、厦门、东莞和南京，这与经济成就实在不匹配。

　　3 收入不给力，难支撑房价

　　目前，在苏州投资建厂的世界500强，超过100家，不乏辉瑞、强生、丰田、三菱这样的巨头，巨大的生产规模与全球化的产销体系，已使这些外资工厂成为苏州制造业的重要支柱。

　　但是，外企看重苏州的是廉价的人力与土地，本质是低端产业转移。虽然苏州GDP体量大，但居于核心与主导地位的科技研发、高端制造则少有落户。据秦朔调研，外企最中意的亚洲研发中心备选城市，北京、深圳、重庆、武汉、杭州等居前十名，苏州未能入榜。这就是为何，苏州居民收入低。

　　近年来，外资撤离苏州，写字楼、商办人去楼空，去化周期高达4-5年(详细可baidu笔者2014年的文章《苏州警号：两头在外的城市开发走到尽头了》)。企业用工调查问卷显示，苏州48.7%的被调查企业用工年龄段在16岁-22岁，16岁高中都没毕业，正是上高一的年龄。可见，苏州“总量盘子大、人均收入低”，是技术含量低，产业中下游徘徊的体现。

　　4 苏州也有自己的优势

　　苏州最大的优势，就在于民间富庶。工信部《中国工业百强县(市)、百强区发展报告》，江苏省共有24个县(市)上榜，来自苏州的昆山、张家港、常熟、太仓分列第二、三、四、七名，排名高居全国前列。有工业化打下的基础，向内需和消费转型，苏州应该比别的城市快。

　　近年来，苏州修复人文荟萃的古城区，围绕园区、高新区、新城进行“一核四城”的新城规划，多极化抹平“单中心、摊大饼”的分化。现在的苏州，既有温婉如玉、人人向往的古城，又有欣欣向荣的新区，秋裤楼、诚品书店、国金中心，代表的是从工业化到城市化、从外需到内需的新繁荣周期。

　　5 没有办法的办法

　　热播剧《都挺好》，让大家觉得，以姑苏古城和新加坡园区为核心的古典与现代结合的苏州，真挺好。沪苏浙交界区域建设长三角一体化发展示范区，这对苏州是个机会。既能借助工业基础和低房价优势，打造环沪产业高地，还能仰仗秀美风光和文化底蕴，吸引人才。

　　但形势比想象的严峻。从工业化到城市化，从外需依赖到内需发力，需要扎实的公共服务。杭州新经济异军突起，不妨碍其土地出让收入排第一，产业、楼市、城市可以共同促进。看来，苏州也不可能脱离“土地财政”，近期三次“百亿级”的土拍，工业园区奥体板块，土拍楼面价创新高(3万)，这是必然的结果。过去，大家都依赖土地财政，凭什么我不能依赖。

　　6 新房二手房联动涨价

　　2017-2018年限价，近年来入市的都是低价盘。现在，低地价楼盘消耗殆尽，2016-2018年“地王潮”诞生的高价地要入市，今年有100多个左右，届时限价不得不放开。一二手房价倒挂的2018年，新房低价，压制二手房。但现在，新房供应“量跌涨价”，二手房跟着涨。

　　新房二手房联动涨价，4月苏州房价环比涨6%、同比涨10%，全国排第一。被住建部预警提示，调控如期而至。未来城市化主力区域，吸附人口集中的开发区，新房限售3年、二手房限售5年。首先，新房供应空档期(一季度只供应了2个纯新盘)，摁住二手房炒作。其次，提前布局高价盘入市，锁住流动性，控制住地价上涨带动的房价上涨的预期，给出让高价地铺路。

　　7 转型需要钱

　　目前，2015-2019年，苏州工业园区房价翻了一倍，网上说“苏州园区房价太贵，小王住在上海”，尽管噱头氛围重，但从侧面也说明，当下的苏州园区，已成为高房价区域了，这是城市化的大敌。但没办法，城市的运营成本是刚性的，花钱的地方太多了，转型更需要钱。

　　过去，苏州靠低成本的外向型经济，公共服务支出少。现在，转向城市化和内需，支出的地方太多。再说，周边杭州、南京、宁波、无锡、合肥等都在抢人，苏州只有加大卖地，弥补公共服务欠账，才能在长三角都市圈红利中分一杯。政策能做的，只有控制地价和房价上涨得慢一些。

（来源：李宇嘉地产笔记）