朱邦凌：福建地产巨头卖卖卖！高负债如何应对？

　　5月9日，福建地产巨头泰禾集团股票大幅下跌，近乎跌停。原来，5月8日晚间，深交所针对泰禾集团的2018年报和2019一季报内容出具问询函，问询函涉及内容包括现金流、回款情况、偿债能力、销售额、存货高企、自持商业出租率低、改变房地产用途、关联交易等19个问题，集中在公司偿债能力不足、销售额披露信息和资产评估方式不透明、关联交易披露信息不足、现金流量表异动等方面。 1、官网：泰禾集团以1456亿元的销售成绩，稳居中国房企前20强 据官网介绍，泰禾集团是一家从事住宅地产和商业地产开发的大型知名上市公司。公司创建于1996年，2010年成功上市，是当年国内唯一上市的地产企业。中国指数研究院等权威机构联合发布了《2018年中国房地产销售额百亿企业排行榜》。其中，泰禾集团以1456亿元的销售成绩，稳居中国房企前20强。泰禾院子系是泰禾匠心打造的产品IP，“二十三城四十五院”名动中国。其中泰禾中国院子四次上榜“亚洲十大超级豪宅”。同时，泰禾集团还在北京、福建拥有6个大型城市综合体，并在北京、上海开发了多个写字楼、酒店式公寓、商业步行街等业态的商业地产项目。

　　2、负债：泰禾集团 2018 年总负债 2112 亿元，短债574亿元 泰禾集团债务问题，早已引发市场关注。“高杠杆、高周转”的发展模式，是泰禾集团以前一直留给市场的印象。然而，伴随着这样的发展模式，泰禾也面临着高企的负债额。债务问题在泰禾集团 4 月 12 日发布的年报中更为清晰。2018 年年报显示，泰禾集团 2018 年总负债达 2112.47 亿元，较 2017 年的 1813.02 亿元，增长了近 300 亿元。2019 年一季度，其净负债率达 279.19%。 负债率居高不下是一方面，公司现金流如何呢?泰禾集团对是否存在短债风险?泰禾集团年报显示，其期末现金及现金等价物余额为115.58亿元;而短期借款及一年内到期的非流动负债合计金额达574.28亿元，货币资金对此的覆盖比例仅为0.26。

　　3、高负债已经影响了利润增速 泰禾集团的高负债，已经影响了其业绩增速。泰禾集团 2018 年年报显示，其 2018 年营业收入 309.85 亿元，同比增长 27.35%，较上一年度 17.38% 的增速大幅提高。不过，其归属上市公司股东的净利润为 25.55 亿元，同比增长 20.25%，比上一年度 24.43% 的同比增长下降了 4.18 个百分点。为何在合约销售额、营业收入均大幅上涨的情况下，泰禾集团的净利润增长率反而下降了?业内人士认为，这与泰禾集团负债率较高、2018 年为降低负债率而加大回款力度，甚至不惜对部分楼盘大幅降价并亏本转让部分公司股权有关。

　　4、泰禾集团被市场质疑其资金链紧张 自今年年初开始，泰禾集团因大股东质押近乎全部股权进行融资、泰禾集团董事长黄其森拿出12个项目寻找买家入股以及北京项目大降价的事情，泰禾集团被市场质疑其资金链紧张。2018 年 12 月 14 日，泰禾集团公告称，其全资子公司所持有的福州泰航房地产开发有限公司、福州泰福房地产开发有限公司和尤溪泰禾房地产开发有限公司 100% 股权，均被转让给福州运成兴通实业有限公司，交易对价 6.35 亿元。

　　今年 3 月，泰禾集团又开启了卖卖卖的模式。3 月 23 日，泰禾集团将全资子公司持有的杭州艺辉商务 51% 股权出售给世茂股份旗下公司，交易对价为 3.79 亿元;3 月 25 日，泰禾集团又宣布转让南昌茵梦湖项目 4 家标的公司各 51% 股权及相应债务给世茂股份，交易对价为 18.06 亿元;3 月 27 日，泰禾集团全资子公司再次转让其持有的漳州泰禾房地产 40% 股权给世茂房地产持股公司，交易对价为 6.34 亿元。自3月28日以来，泰禾一个多月已经向世茂地产出售了四个项目，累计回笼资金约37.44亿元。

　　(本文来源微信公众号：朱邦凌)