盘和林：房企开启“抢地”模式 调控或存在加码迹象

　　自3月份以来，热点城市土地市场明显升温，尤其是热点一二线和强三线城市土地竞拍市场普遍回暖。据不完全统计，5月8日，包括天津、苏州、济南在内的10余个城市共成交约32宗地块，单日成交金额近300亿元，除了个别地块底价成交外，大多数地块都是高溢价率成交。

　　值得注意的是，此次开启的“抢地”模式，掀起了全房企的“热潮”，参与拿地的不仅仅有碧桂园这样的龙头房企，还有比如金地、奥园等实力房企，更不乏天阳、秦山这样的中小规模房企。

　　继楼市小阳春后，4月至今，楼市整体略有回落，成交量下降，库存量上升，不过土地市场表现却是量增价长，尤其是4月下半月以来，虽然各地土地供应量在不断增加，但是土地成交价不断走高，溢价率同环比均增加。

　　土地价量齐升背后当然是对房价的预期，包括对房地产调控放松的预期，比如一些房地产断言海南的限购限售政策退出，实际上当前房地产调控松绑的可能性不大，5月11日苏州出台的限售政策，反而预示着调控存在加码的迹象，这是值得注意的。

　　从房地产成交市场表现看，房地产企业如今在土地市场的“抢地”行为，似乎是逆道而行，但所谓短期看政策，如今土地市场打的火热很大程度上是因为政策的催热。4月国家发改委发布通知，将全面放开户籍制度。5月国务院发布通知，允许闲置宅基地入市，加之人才落户政策的铺垫，对房地产企业来说，这也就意味着新一阶段城镇化带给楼市的又一轮发展红利。

　　历经两年低谷，如今的房企各个似匹饿狼，从市场发展的前瞻性来看，房企们纷纷积极战略布局无可厚非，但考虑到市场走向预判，房企在土地市场的表现多少略显激进。

　　首先需要考虑的两个基本的问题是：第一，“开放户籍+宅基地入市+人才落户”的政策到底能释放多少需求。第二，释放的需求是否会顺利的实现向城市的转移。

　　从需求看，政策对人口的释放是一个渐进的过程，需求的逐步释放导致的其中一个结果就是企业资金回转速度减慢，持有和管理成本提高，同时考虑到地区政策规划及城市自身需求的不确定性，需求就更加不可预测。

　　同时，“开放户籍+宅基地入市+人才落户”政策其实形成了一个，人、地、钱要素充分流动的机制，随着政策的开展，城市会不断的外扩，而农村会不断的向城市靠拢，城乡之间的界限会逐步变得不明显。这也就意味着，地区未来的发展会是一个多中心的发展模式，要素集中点会不断外扩。

　　由于随着城乡一体化发展的逐步开展，城乡发展差距会逐步缩小，那么人口的转移就显的不那么必要，同时，安土重迁的思想使得需求自我本身也并没有转移的意愿，在此背景下，未来人口是否会实现转移事实上就面临着相当大的不确定性，那么现如今“抢地”下的战略布局就与未来市场的地区战略布局趋势背道而驰，并不充分合理。

　　其次，除了需求支撑，拿地时机、拿地成本、拿地布局的合理与否，还相当大程度上取决于未来房价的走势，存在很大的不确定性。本轮拿地热潮刺激下，大多地块都是溢价成交，事实上背后体现了房企对市场未来走势的积极预期。

　　虽然目前从政策层面上看，楼市发展将会经历一个小红利期，但是从土地市场上看，不少企业的拿地行为仍然缺乏理性。荣盛以溢价率68%、总价8.84亿元获得苏州某居住地块，成交楼面价14263元/平方米，但周边新房销售价格普遍在15000-18000元/平方米。秦山以4.39亿元摘得浙江嘉兴某地块，楼面价5217元/平方米，溢价率56.50%，新房普遍销售价格为8500-13500元/平方米。

　　低谷时期拿地是许多房地拿地的准则，但在稳房价政策周期内的高价拿地，房企实际上是用自身未来发展做赌注。近期，住建部已经发布地价波动预警，“房主不炒”“稳房价”的基调也从未改变，这样高溢价率的拿地成本，只会将会将企业未来经营置于两难的境地。

　　值得特别提出的是，房地产调控放松的预期并未如期而至，包括海南，更有加码的迹象。5月11日，苏州市人民政府发布的《关于进一步促进全市房地产市场持续健康发展的补充意见》提出，对苏州工业园区全域、高新区部分重点区域的新建商品住房实施“限售”。该文件规定，新房须取得房产证3年后方可转让，园区全域二手房须取得房产证5年后方可转让。

　　因此，在当前众多不确定性因素下，窃认为：房企需理性，拿地需谨慎。(作者系应用经济学博士后、知名经济学者)

（来源：金融界）