刘坚：优钺资管当下最需要做的是在规模上的突破

　　房地产行业的波澜起伏，往往离不开金融的助推，反之亦然。在房地产市场逐渐从“增量市场”过渡到“存量时代”时，随之产生变化的还有基金领域。

　　当下，地产行业融资渠道放松已经是小概率事件，银行、债券、信托等融资成本随之上升，单一的融资方向已经不能够满足企业们的发展需求。出路在哪，成为了众多地产商们和基金机构所需要深思的下一个命题。

　　在2019城市观点论坛上海圆桌“基金与房地产”的现场，优钺资管董事总经理刘坚接受了观点地产新媒体的采访，作为浸淫资本行业多年资深人士，刘坚从优钺资管自身出发，阐述了对于基金、资产管理等领域的看法。

　　“除了住宅的机会型基金，优钺资管更侧重于城市更新的增值型基金，这是个重要机会，但对基金管理人的资管能力要求很高。”当谈及如今大环境下，哪里会是基金新蓝海时，刘坚如是说道。

　　正如众人所说的，存量时代正在到来。在房地产基金面临着新课题的情况下，优钺资管同样需要作出转变。“存量市场规模巨大，寻求转型的房企所成立的地产基金或资管平台对这个市场都非常重视。”

　　刘坚口中所说的“寻求转型的房企”，包括了自己的东家景瑞控股。虽然目前主业仍是传统房地产行业，但景瑞控股却早将资产管理定为今后的转型发展方向。

　　于2017年，优钺资产管理有限公司成立，作为景瑞控股旗下搭载房地产私募股权基金业务的资产管理平台，优钺资产同样对存量市场有着较高的期望。

　　据介绍，目前优钺资管的业务除了传统的住宅开发类项目外，还涉及到了存量型项目，又称之为“增值型”项目，主要集中在北京和上海等一线城市。

　　在刘坚看来，存量市场其实还是一个比较新的行业。“在无风险收益居高不下的环境中，如果没有低成本的资金带来的正向杠杆效应，存量型物业基金的规模将难以得到真正的发展机会，规模很有限。”

　　而他也明白，企业在经历了多年的高周转商业模式后，要完成转变也就意味着需要付出不小的机会成本。“这个行业不是一个快的行业”。

　　为此，沿袭了景瑞控股长期以来稳健的投资风格，优钺资管在投资上会优先选择抵御周期波动较强，且能稳定增值的项目。具体而言，存量型项目将重点关注北京和上海，住宅项目则将目光放在一线城市、长三角、大湾区等地。

　　事实上，在这个大浪淘沙的“新兴行业”中，不止是投资，对于私募基金里的“投、募、管、退”，每一步的节奏都需要优钺资管能够熟练把控住。

　　在当下的模式中，优钺资管更多的是由景瑞牵头先获取优质项目，再进行基金化的操作。“我们并没有摆脱国内的大环境，就像大部分的基金管理公司一样，其实都是有了项目再去找钱。”

　　不过，在优钺资管的未来规划中，在能够积累较大的基金规模和获得好的投资业绩前提下，不排除会有发起成立盲投基金的可能性。

　　在大环境方面，优钺资管明白，这一行业目前的主要挑战在于缺乏规模大、体系完善的机构投资人市场，以及投资退出方式有限。

　　“去年由于多种原因影响，优钺的规模发展没能达到预期，目前我们的资产管理规模在50亿左右。”刘坚表示，优钺资管当下最需要做的，是在规模上的突破。

　　基于这一目标，优钺资管近年来相继成立了一些“城市更新基金”。近两年与景瑞办公平台协同于北京、上海投资了4个写字楼改造项目。

　　交谈之间，半个小时转瞬即逝。紧接着此前投资话题，谈到了项目如何退出的问题。刘坚认为，城市更新项目要退出，主要依靠的是大宗交易和资产证券化。对于市场上热议的“REITs”，刘坚则表示仍有许多不确定因素。

　　在其看来，底层资产池的平均收益能否达到投资者期望，REITs推出后交易的活跃度、流动性如何等，都是需要关注和解决的问题。

　　刘坚笑道，自己倒是希望国内的REITs能够尽早发展和成熟起来。“优钺资管想做的模式就是凯德或者铁狮门这样的模式，如果国内的REITs能够发展起来，我们的机会就更多了，因为退出问题得到了解决。”