李宇嘉：开发商“抢地”的钱袋子是怎么装满的？

　　1 东莞土地市场“秒拍”

　　近日，“新一线”城市东莞，土地市场连出“秒拍”宗地，其中5月16日沙田镇商服地块，从开拍到“落槌”共计耗时29秒。并且，还创造了一项新纪录，即在短短的10秒内，竞得者居然连续出价18轮，将最高限价、最高自持比例如广场喷水般地推至极限高位。

　　南城地块也如此，13日21：40：36，编号567开始报价，不到1分钟内，567自行竞价9轮并达到上限，5、6秒就加一次价，而在此期间，并无其他竞拍人出价。21：47：11时，567进行第十轮报价竞自持，到21：48：06时，567报价达到“236000 万元 +自持面积100%”的上限，将地块地拿下。

　　东莞地市火热，只是东部二线热点城市地市回暖的一个缩影。4月，百强房企二线土地新增土储占比49%，创出新高;拿地销售金额比为0.38，为2019年以来最高;二线城市的卖地收入在全国卖地总收入中占比70%以上;百城土地出让成交溢价率达到25.1%，达到近期阶段性高点。

　　2 谁这么任性?

　　谁这么任性?一位是顶豪深圳湾一号的开发商——鹏瑞地产，大股东是全球第二大医疗器械商迈瑞医疗(144.63 +0.70%,诊股)的老板徐航;另一位就是年初喊“拿地要小心”，话音未落就在地市挥斥方遒“神买”的TOP4那位。凡他看重的地，半个月前要锁定，这边土拍刚落锤，那边贷款、信托、前融等，都来了。

　　据悉，这位“神买”在主流金融机构都挂上了战略合作的专家号，各大金融机构都在候着，随时给他装满“钱袋子”。钱袋充裕了，粮草(拿地)才能先行嘛!大家可以百度一下，2018年四季度以来，银行的资金非常充裕，有多少银行和大开发商签订战略合作协议。

　　还有一位过去一直非常低调，但最新晋级“神买”序列的闽系房企，怀揣着496亿现金、并以连续4年6%以下综合融资成本的身段，不仅在“招拍挂”市场上频频举牌，还屡屡出手并购其他房企的核心资产。最近，他耗资近80亿元，收购了深处交易所问询漩涡的老乡(泰禾)7个项目。

　　3 降准资金，有没有违规进入楼市?

　　记得4月初，彼时土地市场刚开始升温，关于“降准资金到底有没有流入楼市”，争论很大。当时，有2篇阅读了数万的文章，诞生于最知名的2个地产研究院，信誓旦旦地说，土地市场火热，主要源于房企经营现金流改善及预收款增长，而并不是融资环节“加杠杆”。

　　但当我们发现，1-4月商品房销售额增速相比去年同期、去年年底都下降，而房企到位资金增速(8.9%)比一季度增长3个百分点，4月份百强房企二线城市拿地创新高，我们不得不相信“大河涨水小河满”这个道理。4月金融数据发布的第三天，银保监会给地产“去杠杆”的23号文出炉。

　　整顿违规融资的“老套路”，再次开启。比如，土地前融、“四证”不全的融资、花样翻新的影子融资、虚假按揭、违规挪用。紧接着，违规“输血”地产的罚单接踵而至。当“去杠杆”稍有停顿遇上楼市转机甫一出现，潜伏并肆机的各路资金，便轻松顶翻了松动的枷锁，乱象一如从前。

　　4 楼市在两个维度上受资金青睐

　　2019年，“资产荒”已被预期，楼市在两个维度上受资金青睐。一是“抢人口”、都市圈、“强省会”等多重红利加持，楼市蛰伏了2年多的东部二线热点城市，如苏州、合肥、南京、厦门、东莞等。2017年以来，这几个城市相对平静，光环属于中部二线和三四线。

　　二是TOP类房企。楼市“强者恒强”的他们，是偿债能力最强的“大白马”。它们手上也有着最多的“干净”抵押物，也就是符合“四三二”的项目(“四证齐全”、30%资本金到位、二级资质)。去年底以来，各大银行争着抢着和他们签订各种战略合作协议，纳入贷款“白名单”。

　　这两类主体受到资金的追捧，因为它们代表着未来的增量楼市，也是符合政策导向的宝贵增量。殊不知，借人口政策松绑楼市的，多半为被叫停。未来，人口净流入和增量城市化都由它们来承载。对于房地产来说，还有比这更利好的吗?当地产红利是确定和看得见的，“赶快吃并吃尽”就是最佳选择。

　　5 地产去杠杆，又开启了

　　现在，各地政府该支出的钱，一分也少不了。去年底以来，适度松绑非标融资后，各地监管如何调整尺度不一，导致资金开始向地产流动，比如突破管制的“拿地前融”大胆出道，2018年底松绑的信托充当了“先遣军”。今年一季度，地产类信托募集资金增长了25.71%，3月房企信托融资暴增382%。

　　近日，央行发布一季度货币政策执行报告，关于楼市有个新鲜表述，“房地产交易不创造GDP，却要大量货币支持”，这是对地产过度金融化、泡沫化的警惕。央行提到，未来经济日趋“轻型”，住房货币化会发生重要变化，相较于以往，慢一点的货币增速就足够经济运行了。

　　因此，未来地产融资，有真实资产支持的，无论“四证齐全”的土地，还是产权清晰证券化、真股权融资，抑或真实的首套或改善需求，都可以获得资金支持，这是货币政策之于楼市的“底线”，也是“稳地价、稳房价、稳预期”对金融政策的诉求。其他的，都要倒在毒辣老到的调控指挥棒下。

（来源：李宇嘉地产笔记 作者：深圳市房地产研究中心高级研究员、中山大学银行研究中心高级研究员，经济学(金融方向)博士 李宇嘉）