易宪容：当前楼市繁荣是“虚火”还是实际状态？

　　有媒体报道，当前中国三个政府部门正为房地产的虚火“降温”，房地产融资环境难言宽松。具体地说，中国银保监会5月17日印发《关于开展“巩固治乱象成果，促进合规建设”工作的通知》，对2019年银行保险机构整治工作进行部署。其中，房地产融资乱象更是被单独点名。随后，银保监会新闻发言人肖远企公开表示，要坚决避免房地产和金融资产泡沫。

　　中国人民银行金融市场司副司长邹澜在5月10日的媒体通气会上称，房地产调控和房地产金融政策的取向没有发生改变，央行将继续严格遵循“房住不炒”的定位，落实好差别化住房信贷政策，继续做好房地产市场资金管理的相关工作。与此同时，住建部也对房价涨幅过快、房地产市场趋热的10个城市分别于4月19日和5月18日进行了两次预警。在国内媒体看来，政府这些政策都是在降当前国内房地产市场繁荣的“虚火”。

　　可以说，当前国内媒体这样的判断，或是有意误导民众，或是不利政府对房地产市场判断与决策。因为，就当前中国的房地产市场情况来看，房价过高，房地产市场的过度繁荣不是什么“虚火”，而实际状况，如果只用行政性的政策装模作样应对一下，就能够改变现状，这是不可能的。只有实实在在地严格遵循“房住不炒”的定位，用有效的信贷政策及税收政策来调控，而不是用行政性房地产调控的政策，这样才能让中国的房地产市场真正回到以消费为主导的市场上来。

　　因为就目前中国的房地产市场情况来看，国内房地产市场的住房销售金额在2016-2018年连续三年都创历史记录。在此的基础上，今年1-4月全国的住房销售金额的增长仍然超过10%的增长水平。也就是说，今年国内住房销售金额仍然在创历史记录。还有，今年4月份，国内70个大中城市的房价同比没有一个下跌的，而是都在上涨，有些城市的房价同比涨幅达到20%以上。同时，国内70个大中城市的房价已经持续上涨超过了43个月了。一线城市一些城区的住房均价达到每平方米10万元以上。可以说，这些哪一个不是实实在在的数据，哪一点看上去是“虚火”呢?

　　即使是房地产市场的融资情况，政府部门说是很严，说是在整顿，不能让更多的资产流向房地产市场。但实际的情况并非如此。因为，只要房地产在繁荣，房地产市场的价格一直在持续上涨，无论国内居民家庭，还是国内企业及房地产开发商都会千方百计地通过各种融资渠道涌入房地产市场。

　　先看看今年一季度房地产市场融资情况，以信用债为例，2019年第一季度合计融资1810亿，同比大幅增长40.5%。 2019年第一季度海外债规模持续攀升，合计融资1507亿，是去年同期的2.3倍。

　　还有3 月末，全国主要金融机构(含外资)房地产贷款余额为40.5 万亿元，同比增长 18.7%。房地产贷款余额占各项贷款余额的 28.5%。其中，个人住房贷款余额为 26.97万亿元，同比增长17.5%;住房开发贷款余额为7.92 万亿元，同比增长26.8%;地产开发贷款余额为1.4万亿元，同比下降 3.2%。

　　看到上述这些数字，除了地产开发贷款余额增长是有所下降之外，其他各种融资都在大幅度快速的增长。说房地产融资困难，流入房地产市场的资金减少是与事实不相符合的。而且这里还有几个重要的数据没有统计上去。比如，国内企业获得银行贷款后绕道进入房地产市场的资金。可以说，国内的各种企业最有实力纷纷都在做房地产开发商，一般实力、上市公司及中小企业都购买住房投资。最近有一家上市公司，由于亏损只好卖出几十套住房来补上。还有，国内的企业是这样，国内不少民众也是如此，他们借消费贷及网贷加大杠杆进入房地产购买住房投资。

　　也正是因为对房地产市场形势判断误导，再加上房地产调控政策不对路，没有真正地落实“房住不炒”的定位，这必然使得中国的房地产市场越是调控，房价越是上涨。如果房地产市场调控政策出台是为了让房价上涨，是为了更多的资金流入房地产市场，是越来越偏离“房住不炒”的市场定位，那么各个城市的房地产调控政策出台都是多余，房地产市场的“虚火”也是不可能降下来的。

（来源：金融界 作者：青岛大学经济学院教授，原社科院金融研究所金融发展室主任 易宪容）