李宇嘉 ：去年警告P2P今年警告楼市 他的话很准

　　作者：深圳市房地产研究中心高级研究员、中山大学银行研究中心高级研究员，经济学(金融方向)博士 李宇嘉

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　　科创板开锣，地产被痛批

　　资本市场大喜事，科创板鸣鼓开罗!几位金融界最重量级的人物齐聚一堂，喜悦之情溢于言表，每个人都倍感振奋。为啥呢?正在进行的贸易摩擦，我们最感到痛心的是，技不如人，处处受制，令人心痛。这下好了，科创板来了，它寄托着“我国高质量发展、科技强国战略”。

　　作为银保监的当家人，出席盛典仪式的郭树清主席，自然少不了要谈谈金融体系和改革。但是，媒体和市场更关注的，是他关于楼市的那一小段表述。太震撼了，他把楼市批得体无完肤。这么喜庆的日子，居然谈如此沉重的话题，而且严肃得超乎寻常，用语声色俱厉。

　　郭主席把楼市批的，那叫一个不留情面，大致有3点：(1)房企融资过度，挤占信贷资源，助长投机行为;(2)过度依赖地产，最要付出沉重代价。靠投资投机地产理财，最终都会发现，都很不划算;(3)住户部门杠杆率极速上升，居民家庭负债率达到了难以持续的水平。

　　还记得去年6月份郭主席的警告吗?那时针对P2P等高息理财：“收益率超过6%就要打问号，超过8%就很危险，10%以上就要准备损失全部本金”。后来的事情，大家都知道了，P2P爆仓的一塌糊涂，血雨腥风。刚兑打破，买家自负，苦水往肚里倒。现在，又警告楼市。

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　　美国科技为啥好，因为有钱搞研发

　　这次警告，是否会应验，后面再讲。先谈谈，在这么喜庆的场合，为啥郭主席这么不应景，声嘶力竭地批判地产?还得从科创板说起。科创板，自2018年11月5日领导人在上海进博会上提出，到开板仅220天，从提出到首批受理企业IPO申请，仅138天。掌握前沿科技，心情是多么得急切!

　　搞科研，真金白银投入。全球市值最大TOP10企业，美国有8家，前五家是大家熟知的独角兽FAAMG。科技创新的助推器是资本市场。美国创新企业，都有PE、VC及纳斯达克支持。市值达5000亿美元的Facebook，上市前十轮融资。2017年，FAAMG研发占营收的比重高达13.4%。

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　　人家科技最赚钱，我们地产最赚钱

　　国人引以为傲的华为，研发占营收之比高达14.6%，在国内一骑绝尘，但仍低于占比20%左右的因特尔、默克、脸谱等美企。国内其他号称研发投入大的企业，研发占比在3%左右，有的不足1个百分点。号称科技立行的招商银行(35.58 -0.06%,诊股)，2018年研发投入占比仅为2.78%，中石油的研发投入只有0.9%。

　　研发高投入，除了靠资本市场融资以外，还得靠企业利润。标普500成分股利润前三的是信息技术、医疗技术、可选消费，而沪深300成分股利润前三的则是金融、能源和地产。目前，就像郭主席所言，房地产占信贷资源最多、居民储蓄投入最多，但他们基本没有研发投入。

　　金融、地产、能源是最赚钱的行业。近年来，不管是个人，还是企业，甚至是地方政府，都想靠地产轻松过日子。包括有的实体上市企业，搞生产反而亏了，卖几套房子全回来了，哪还有钻研科技的动力呢?支持科创，就得改变地产挤占资金的局面，让资金回归到实体。

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　　避免创业板的宿命，就得改变地产挤占资金的局面

　　郭主席痛批楼市，立意就在这里。想当初，创业板2009年开板时，从上到下也很重视，希望能在金融危机后孵化出转型动力，但后来的事大家知道。高估值、高溢价、高募资，炒作泛滥，创业板成了“神创板”。创业板确实让很多人发了财，但给整个社会带来多少创新价值?

　　注册制先行试点的科创板，所有选择权都在市场，更容易出现资金爆炒的现象。避免重蹈创业板的覆辙，要加强监管，更要笃定的科创精神。如果地产还是最赚钱的行业，近10多年形成的、已深入人心的财富观，也即郭主席讲的“全居崇尚靠房子理财”，这个趋势难以撼动。崇尚科研的精神就很难扎根。

　　近期，热点城市房价还算稳定，但地价又开始上涨。按照以往逻辑，未来房价还得涨啊!但是，郭主席警告说，投机炒房的结果，就是一堆闲置的水泥、钢筋和砖头。如果像P2P爆仓、股权质押爆仓、收拾包商银行那样，以切实行动，让掷地有声的警告落地，打破“房价只涨不跌”的预期，破除买房理财的念想，破除依靠地产维持经济的幻想，科创精神才有着陆的土壤。

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　　郭主席的警告，这样落地

　　但现在，“稳房价、稳地价、稳预期”是调控的准绳，这似乎给楼市筑了底，比如类似恩施、合肥等地，“降价未遂”屡屡出现。这样看，既然政府隐性担保房价不下跌，炒楼就是无风险的买卖，至多不赚而已;另外，“一城一策”是大趋势，似乎又给了地方松绑的空间。

　　警告不是空谈吗?笔者曾多次讲到，“稳房价、稳地价、稳预期”是为了防范系统性风险爆发，而不是给楼市刚性兑付。试想，房价和地价、杠杆率都在历史高位，楼市这个庞然大物破了，对谁都没好处。如果价格能够稳住，但也不能明显上涨，炒楼的预期收益明显降低了。

　　这样，即便房价不下跌，但也不会涨，资金投入楼市的预期收益就很低了，甚至低于理财收益。同时，政策全力支持创业板、支持科技创新，资金就慢慢向实体经济靠拢、追逐科技创新。过度依赖地产、居民靠买房理财，这样的理念也就慢慢改变，郭主席的警告也就落地了。

（来源：李宇嘉地产笔记）