香港资本圆桌：苛刻资本如何寻找房地产逆周期？

　　如果不是从室内短暂过渡到室外，或许身处香港的你暂未感知到夏天的到来。在香港，无论冬夏，空调总是不厌其烦地运作着，这也让西装革履的白领精英们得以从容不迫的穿梭于中环。

　　和香港的淡定从容不同，置身初夏的内地房企，或许还未能好好体会天朗气清的景象，就要接受来自融资收紧的萧瑟。5月末，各地银保监局、银保监分局开出多张罚单，直指金融机构向楼市违规“输血”的行为，房企境内外融资压力再增。

　　于此时点，6月11日观点2019香港资本圆桌与包括麦格理集团首席中国经济学家胡伟俊，建银国际董事总经理曾粤晖，戴德梁行环球董事、大中华区副总裁、资本市场部主管李志荣，招银国际董事总经理区俊杰，美的置业集团有限公司执行董事兼首席财务官林戈在内的50多位开发企业、投行等金融机构高层以及经济学者相聚香港文华东方酒店，共同探讨新格局下的地产金融机遇与挑战。

　　可以说，这是一场短暂的聚会。半天的会议时间里，与会嘉宾忙于各抒己见，甚至无暇窗外的维港景观。但同时，这又是一场丰富的思想盛宴，围绕经济环境、地产行业趋势以及资本运作等话题，参会者畅所欲言，寻找同行人，冀求破解地产金融的复杂难题。

　　房地产不能成为不稳定因素

　　事实上，关于房地产格局，地产圈弥漫着对2019年的悲观预期。与会嘉宾的观点也出奇一致，即认为今年的不确定性强。一方面是来自外部对经济的压力，另一个则是国内经济转型升级的压力。过去的经验显示，政策的摇摆取决于金融、经济环境。而后两者的不确定，一定程度上也会给政策带来不确定。

　　不过，否极泰来，随着2019年一季度过去，市场其实并没有想象的那么悲观，很多因素都在这个“不确定”的场景里发挥着作用。与会嘉宾认为，纵然内外部不确定性纷扰，但是可以肯定的是房地产不能成为经济的不稳定因素。

　　论据之一来自于房地产对经济增长的主力作用。戴德梁行环球董事、大中华区副总裁、资本市场部主管李志荣提供了一组数据，2018年中国房地产开发投资额超出加拿大全国GDP，占中国GDP总额的13.4%，是中国经济发展的当之无愧的“稳定器”。

　　除此之外，和欧美主要国家对比，中国的存量市场占总房地产市场的15%-16%，而美国、英国等国家基本在95%-98%，这也意味着中国房地产市场具有充足的潜力和空间。

　　当前，国内正处于优化经济结构、换挡提速的攻关期，再加上中美贸易摩擦升级，面临的经济压力可想而知。而房地产行业整体规模量大，再加上住房升级激发的强大需求，因此无疑其仍是支撑经济持续平稳发展的重要的力量。

　　不过，在面对经济增长承压的情况下，房地产调控会不会松绑，为经济增长制造需求点?从过去的历史来看，经济增长显著放缓与房地产市场的放松往往是正相关，房地产市场也呈现出每三年一次的短周期轮回。

　　对于这一轮调控，绝大部分嘉宾的观点则认为不应抱有侥幸。有嘉宾指出，国家层面是希望房价可以控制在一定区间，房地产慢的时候，它就帮你，但不是帮你赚利润，而是去库存。因此是轮对房地产调控的态度空前坚定，未来房地产调控放松的概率很低。这也意味着因城施策，构建房地产市场健康发展的长效机制将会成为未来的常态。

　　资本市场是最苛刻的

　　资金是房企的命脉。随着调控发展深入，在去杠杆、去通道、非标融资再收紧的大背景下，房地产行业融资体系正在发生深刻变化，不仅关乎房企自身的命运，也影响着行业的走向。压力和变化并存，面对房地产行业的新格局，房企也冀望可以砥砺前行，在逆风中顺利到岸。

　　在会议现场，有嘉宾也认为，当下需要房企更加稳健，以强大的融资和资金能力，来迎接房地产的最新变化。这也意味着，房企需要学会怎么像苛刻的资本市场借助腾挪空间。

　　李志荣透露，在国内市场银根紧缩，去杠杆持续的大环境下，不少房企面临资金紧张的情况。因此，过去的一段时间内，出售核心商业资产以置换现金流用于开发，已经成为房企不新鲜的做法。

　　需要注意的是，外资瞄准逆周期进场，成为中国一线城市商业地产投资的主力。数据显示，外资占2018年一线城市商业地产投资总额的 37%, 实际投资金额增长74%，达766亿元。其中，上海为最受欢迎城市，占2018年外资于国内投资的近七成。

　　在过去的2019年一季度，外资也继续加大投资，较2018年同期增长4倍，达到277.6亿元。美资对中国商业地产的收购额，于2019年五月已超越去年全年交易额。

　　而对于债市来说，上市房企也抓住窗口期，于过去的几个月中加大海外债发行规模。观点指数数据显示，2019年1-5月，房企融资总额为10234.37亿元，其中3-5月为融资高峰，分别为2143.32亿元、3309亿元以及2278.27亿元，主要以债券融资为主。细分而言，公司债在所有债券融资中占比最大，5月一度高达61.07%，融资额达到797亿元。

　　上市城墙之外，暂未拿到入城许可证的房企也在奋力争取。目前内房在港股的PE还是比较低的，但是可以看到房企依然没有减退上市的热潮。2019年以来，银城国际和德信中国如愿敲钟，而众多申请赴港IPO的内地房企，如海伦堡中国、中梁控股、奥山控股、万创国际虽然招股书接连“失效”，但是依然没有放弃上市梦。这都是为了和资本市场接轨，更便于发债融资。

　　当然，资本市场是苛刻的，上市并不是一个一劳永逸的解决方法，同样需要房企发挥智慧，用心经营。

　　现场嘉宾认为，上市公司要多披露，提高资本市场透明度，引导投资者预期，充当股市和资本市场内外沟通的桥梁。同时也要多采取资本运作，培育商业、物业、酒店、医疗等创新业务，并在成熟的时候适时分拆，丰富上市平台的内涵。

（来源：观点地产网）