孙承铭：招商蛇口为什么不加大杠杆？

　　会议开始没几分钟，暴雨突起，孙承铭转头看了一眼窗外。

　　雨滴敲打玻璃，室内一片静默，孙承铭回过头来，面向现场的三四十位股东宣读未完的议案，略带口音的普通话响起，沉寂被打破。

　　时间是6月25日下午两点半，深圳南山区天色阴沉，蛇口地带那座外墙点缀着绿色植物的建筑里，招商蛇口正在举行一年一度的股东大会。

　　会议很长，需要审议的议案多达18条，宣读完毕之后，时针已悄然走了一圈。填写完表决表后，董事长孙承铭发话：“股东们有什么疑问，欢迎交流提问。”他的态度很亲切，像个大家长。

　　一位股东闻言举起了手，接过工作人员递来的话筒正想说话，孙承铭突然想起了什么，对股东说：“我先介绍一下高管啊，总经理许永军、财务总监黄均隆、董秘刘宁。”这都是股东们的熟面孔。

　　抬手向右，指向台下的第一排，孙承铭继续：“顺着介绍啊。聂黎明，公司的副总兼深圳公司总经理;张林，副总兼大健康事业部总经理;刘伟，副书记，常务副总经理，分管园区事务的……”

　　一圈下来，股东频频点头，交流也正式开始。

　　“有钱大家赚”

　　第一位股东的提问延续去年，依然集中在公司的核心竞争力上：“去年我问公司的核心竞争力是什么，许总说是可持续发展能力。今年想从这个话题延伸。”

　　这位股东不停歇：“招商局是大型的集团，有港口、有银行等等，想问许总核心竞争力里提到的协同效应指的是什么?能不能用我们听得懂的话来讲一下，比如是不是拿地比较便宜?”

　　被点名的许永军接过话头，对于如何发挥招商局集团的协同作用，他举了一个例子：去年招商蛇口开始在湛江建造第二个太子湾，就是跟集团旗下的港口企业合作的。

　　观点地产新媒体了解到，去年3月初，招商蛇口联合湛江港以17.9亿元拿下湛江国际邮轮码头地块。资料显示，湛江港由湛江国资委实际控制，其中招商局国际码头(湛江)有限公司持股27.58%、招商局港口集团股份有限公司持股3.42%。

　　“港口企业有基础，有优势，加入招商蛇口后，这个项目就成为前港-中区-后城模式，所有的土地都是按国家相关规定的，但在摘牌的时候，我们就有优势，成本有竞争性。”许永军说得比较隐晦，对于央企天然存在的优势，他应该是感到自豪的。

　　相对于总经理较为官方的回答，一旁的董事长就较为轻松，他称赞“湛江那块地是CBD中的CBD”，但没有港口的配合也拿不到。

　　“这样的案例还有很多”，孙承铭又指，“苏州的金融小镇，是集团金融板块发挥招商和集聚能力，在苏州高新区最核心地段拿的一块地。两平方公里，整体开发给我们(招商蛇口)，效益也非常好。”

　　“近了说深圳”，他意犹未尽，还顺便点了一下坐在台下的深圳总经理，“黎明啊，招商中环给公司带来了20亿的利润，那块地是谁的，中外运的。”资料显示，中外运是招商局集团旗下子公司，招商中环即为深圳中外运长航物流中心项目，位于罗湖笋岗片区。

　　股东也有点激动：“就是罗湖那个招商中环吗?”

　　“对啊，那块地原来就是中外运在笋岗的仓库。”孙承铭接上话，“当然20亿也不能通吃，兄弟公司也要是效益的。一般的模式是，它出地，我们评估，主导开发。相对来讲，拿地就比较便宜。”

　　最后孙承铭总结，“有钱大家一起赚，也不能说有钱就自己揣兜里。”他看向股东，“这也不适合吧。”

　　央企的赛道

　　央企的身份与资源，给了招商蛇口更多低成本扩储的机会，但对企业的经营管理、风险管控也有着更为严格的要求，有时还会形成一定程度的制约。

　　一位自称来自广州的小股东指出，在过去的黄金地产十年里，包括碧桂园、恒大在内的民营开发商都冲得很快，国资背景的开发商相对来讲普遍稳健。

　　数据显示，2018年招商蛇口实现销售金额1706亿元，同比增加51.26%，但碧桂园、恒大已迈上五千亿台阶，新城、世茂、阳光城、旭辉等民营房企也在规模奔跑中。

　　这位股东试探性地问：“在地产进入白银时代，招商蛇口如何看待国企(央企)开发商和民营开发商之间的竞争，未来发展会不会出现新的趋势?”

　　涉及企业战略发展，孙承铭点名朱文凯回答。

　　“前面几年，民企和国企的发展风格确实不太一样”，台下的朱文凯接过话筒，“民企的特点是杠杆高，高周转”。朱文凯指出，国企受到风险管控影响，在杠杆上有严格的管控要求，现在招商局集团对招商蛇口的要求是，有息负债率不能超过50%。

　　年报显示，2018年招商蛇口负债率约为45%，在2017年，这一数字为59.69%，当年年初的业绩会上，许永军曾对投资者和媒体承诺，未来会将负债率控制在45%以下。看来，这也是对集团的承诺。

　　在高周转上，朱文凯同样指出，体制决定了招商蛇口在某些工程上会受到约束，不像民企发展得那么快。但他也强调，高杠杆、高周转也携带着风险，而招商蛇口更强调稳健发展。“这几年销售也有30%、40%的增长，对我们来讲也算快了。”

　　话音未落，台上的孙承铭接过话头，反问股东：“招商局是个百年老店，不能被一个招商蛇口拖垮了吧?”

　　不过他也承认自己很“纠结”：“集团有KPI考核，要稳健发展，我们也认了。”

　　但对民营房企所谓的高周转发展，孙承铭的态度很谨慎，他向股东说了一个小故事：“几年前在华东，招商蛇口看中了一个项目，结果有一家宇宙民营房企也看上了，大家就碰头了。”

　　台下一片笑声，孙承铭接着说，两家就一块干了，对半分，50%各自操盘。“没想到，拿到地的第二天，对面‘轰轰’就开工了。”

　　招商蛇口的项目员工看在眼里也急了，跑来跟孙承铭说对面都开工了，压力很大。“但我不敢开工，四证不齐开工了，要被罚款，罚了款下次在证监会就融不到资了，融不到资，刘宁就要来找我算账了。”

　　董秘也不由地笑了，孙承铭继而指出，民营房企就不怕，因为高周转可能带来1000万利润，罚款200万元，那还有800万元的利润。“但招商蛇口首先是央企，要依法合规。”

　　其实，走稳健路子的招商蛇口近年来也在强调加快发展，首先表现在优化决策流程上，许永军就指出，2018年是招商蛇口的内部改革年，公司已经把80%的土地决策权下放，“要让听到炮声的团队做更多的决策。”

　　具体到区域上，深圳区域总聂黎明就表示，未来将尽量多参与土地竞拍。事实上，在6月24日深圳那场史诗级土拍上，招商蛇口五块地都参与了，“但出价不会跟风、冲高，未来也会积极寻求合作。”

（来源：观点地产网）