易宪容：国内房地产企业举债抢地还在高潮

　　最近到了浙江的一个县级市，本来这个县一直有其产业传统及特色，但是我几年没有去这个地方，这些产业传统及特色都在消失，发展起来的是则是房地产，政府把许多山里的土地整理成一片片，让房地产开发建成一个个特色小镇，房地产成了这个县最近最为发达、最为赢利的产业。本来这个县是山区，而山区也有山区的房地产市场。目前这个山区县房地产市场同样处于十分火爆中。

　　还有，又回到北京的市场，我家所在的地方，我在那里住了近20年，这片地区差不多沉寂了十几年，周边有大片的土地就是一直让农民在庄稼或空着。但是从早几年开始建科学城以来，这种情况发生了翻天覆地变化。这不仅在于划于科学城的区块内，全国许多大的房地产开发商都在进驻，都在占领一片片的土地建造高端住房，而且在于我家周边几个豪宅大盘(如理想国、金辰府、翡璻公园，这些楼盘不仅价格高，而且这些楼盘都要建几十栋)都在快速建设中。就此而言，北京房地产市场火热一定会比一般人想象的热度要高得多。

　　正因为国内不少城市的房地产市场基本上在火热中，所以无论是国内的土地市场还是国内外的融资市场，目前都是十分火爆。据国内数据服务商发Wind的数据显示，2019年以来，国内房地产企业在海外发行债券的数量和规模都比2018年有明显增长。今年1-5月份，房地产开发商融资海外债占比达到23.1%，票面利率均值为8.91%，累计融资352.14亿美元。加上今年6月份10余家房地产开发企业赴海外融资金额超30亿美元。今年上半年，房企海外融资总额接近400亿美元。

　　其中，中国金茂控股发行优先票据5亿美元，融信中国完成2022年到期的8.75%优先票据2.35亿美元，奥园集团发行于2023年到期的7.35%优先票据2亿美元，朗诗发行2亿美元10.5%绿色优先票据等。而6月份以来，房地产开发商发行的海外债票面成本普遍较高，不少房地产企业海外融资利率超过10%。华南城控股增发于2021年到期的6000万美元优先票据，票面利率为11.875%，同日公告境外发行债券1.1亿美元的新湖中宝票面年利率为11%，中南建设境外3.5亿美元债券票面利率票10.875%，正荣地产将发行本金总额为2亿美元的优先永续资本证券，初步分派率每年10.25%。

　　还有，21世纪经济报道的数据表明，2019年国内房地产企业有息负债到期规模达6.8万亿人民币，累计近4193亿元人民币信用债将到期。Wind数据显示，其中今年2月、8月至10月到期债务规模均超过400亿元人民币。

　　也就是说，目前国内房地产企业到海外大量举债，一方面说明了国内融资环境收紧，国内房地产企业债务负担重，面对巨大的偿债压力，房地产企业不得不大量到海外举债。另一方面也说明了国内房地产企业仍然看好房地产市场未来前景，它们大量举债拿地，造成了国内不少城市的土地市场火爆。比如最近的深圳。同时，也应该看到，国内房地产企业敢于以高成本的融资向海外举债，也说明了国内房地产市场仍然是一个高利润的市场。没有房地产的高利润，房地产开发商岂敢进行高成本的融资?

　　所以，尽管最近一直有媒体在说，国内房地产市场有退潮，但实际的情况可能不是如此。可以说，在一个以投资炒作为主导的市场，只要房价还在上涨，国内房地产市场火爆想退潮几乎是不可能的事情。北京是这样，其他城市也是如此。而对于全国各个城市来说，地方政府一直在托住本地房价，坚决不让本地的房价下跌。所以，国内房地产市场火爆还会持续。中国房地产市场已经吸毒上瘾，想去除并非易事。

（来源：WE言堂）