李奇霖：短期内房地产调控不会放松

　　2018年对于全球经济来说十分不平凡，这是很多人眼中艰难的一年。全球经济局势景气不足，国际局势扑朔迷离，地缘政治局势复杂、全球去杠杆进程如火如荼、贸易谈判徘徊不前…

　　2019已经到来，很多2018年我们面临的困难并未解决。我们应该如何适应新的一年?如何在扑朔迷离的经济环境中寻找新的增长和方向?金融界特邀10大经济学家与您一起探路2019，问道未来!

　　本期嘉宾：联讯证券首席经济学家 李奇霖

　　短期内不会放松地产调控

　　金融界：您之前提到了“房住不炒”的调控和房企融资环境收紧，有什么具体表现?对房地产市场产生了怎样的影响?2019年下半年会有变化吗?

　　李奇霖：2016年三季度至今，房地产调控的政策基调是 “房住不炒” ，今年4月政治局会议上再次强调了这种调控思路，6月份银保监会主席在陆家嘴(14.74 -1.21%,诊股)论坛上也指出了经济过度依赖房地产的风险。

　　“房住不炒”政策最主要的体现，一是针对房企融资的监管政策不断收紧，基本上各个融资渠道都被规范了;二是限购、限贷和限售等政策，虽然少数城市有所放松，但全国范围来看，并没有大的调整，依然偏严。

　　政策对房地产市场的影响在逐步体现。一是居民对房价的预期有所改变，投机性和投资性的购房需求减少，今年上半年商品房销售面积累计增速只有-1.8%。二是开发商资金紧张，在对未来销售预期不强的情况下，不少开发商在调整布局，加快三四线城市已开工项目的竣工，将重心放在部分热点二线城市上。

　　预计今年下半年，还将坚持“房住不炒”的政策思路。放松地产调控，虽然短期有助于稳增长，但风险是居民杠杆率的再度上升，以及随之而来的债务压力和对消费的负面冲击。经济依然有较强韧性，在“结构性去杠杆”的政策基调下，我们认为政策天平将向中长期目标倾斜，短期放松地产调控的可能性较低。

　　下半年房价会继续保持稳定，人口流动短期内不会影响房价

　　金融界：您怎样看待下半年的房价走势?会受哪些因素的影响?未来城市化的发展趋势和“都市圈”的建立，会怎样影响房产的供需格局?

　　李奇霖：全国范围来看，下半年的房价可能会保持平稳，出现大涨大跌的概率都很低。一方面，持续几年的“房住不炒”后，居民对房价的预期已经改变，恐慌性的购房需求大为减少了，地产销售不支撑房价大涨。另一方面，当前居民资产配置中，房产依然是最重要的资产之一，房价并不具备大跌基础。

　　房价会受居民收入预期、购买力、资金成本、调控政策、人口流动、居民对房价预期等多种因素的影响。短期而言，居民对房价的预期是最重要因素，在看涨房价时，除了刚需外，还会带来投资性和投机性的住房需求。目前来看，对房价的预期在逐步调整，这有助于房地产市场平稳运行。

　　城市化和“都市圈”会带来人口流动，但从人口聚集到人口落户买房，还需要教育、医疗等基本公共服务政策相应做调整，这是个长期过程。因此，个人认为城市化趋势和都市圈建设对房价的影响偏长期，而且是区域性的。

　　上半年财政前置起到托底作用，下半年或采取创新措施

　　金融界：您曾经提到上半年的财政前置是经济企稳的重要支撑，效果如何?财政前置属于较为传统的财政举措，能为我们介绍一些创新办法吗?

　　李奇霖：今年一季度公共财政支出，占全年公共财政预算额的比例为24.9%，创下历史新高，政府性基金预算支出也在加快。这对于一季度经济增速维持在6.4%，起到了重要的托底作用。

　　展望未来，可能的财政创新举措，一是使用以前年份未用完的地方政府专项债额度。2018年末地方政府专项债限额为8.62万亿，实际的专项债余额为7.49万亿，还有1.13万亿的额度没有使用。为了托底经济，下半年可能会使用这部分额度。

　　二是上调地方政府专项债券的额度。6月财科所某领导发表了讲话后，市场对此讨论得比较多。由于部分重大项目可以使用地方政府专项债券募集的资金作为资本金，未来可能会通过这种方式，来撬动更多的债务性资金投入到基建领域。

　　我国经济仍处于主动去库存阶段，央行收紧货币政策的可能性不大

　　金融界：从6月刚公布的数据我们可知CPI上涨，PPI为2016年9月以来的最低点。在您看来，背后的原因是什么?未来会有哪些政策上的变化?

　　李奇霖：在CPI同比和PPI同比分化的同时，CPI内部食品项和非食品项的同比走势也在分化。食品项同比从7.7%上升到8.3%，创下2012年2月以来的新高，而非食品项同比从1.6%下降到1.4%，是2016年9月以来的最低值。

　　这意味着，CPI通胀压力主要来自于食品端的供给收缩，猪肉和水果最为典型。非食品和PPI的同比低迷，说明社会总需求不是推升今年CPI同比的主要原因。结合对宏观经济形势的分析，确实也是如此，当前经济仍然处于主动去库存阶段。

　　在这种情况下，如果通过紧缩性的货币政策来治理通胀，政策效果可能不佳，反而会进一步抑制供给，因为此时企业的融资成本和融资难度都将上升。

　　在全球主要央行货币宽松的大背景下，中国央行收紧货币政策的概率很低。已有多国央行开始降息，美联储和欧洲央行都释放了鸽派信号，目前市场预计美联储7月31日降息的概率为100%，全球货币政策进入再宽松周期。

　　考虑到目前国内的经济形势，央行货币政策收紧的可能性不大。

（来源：联讯麒麟堂）