叶檀：壮士断腕！“停掉”房地产之后 楼市成了这样

　　2018年3月，海南省喊出，以要“以壮士断腕的决心，减少对房地产的依赖”。

　　2018年4月22日，海南祭出史上最强调控：全域限购，五年社保，七成首付，五年限售。

　　壮士断腕!楼市 真变了!

　　全域限购执行刚好1年零3个月，海南楼市到底变成啥样了?

　　先看看销售：

　　据统计局数据，海南“壮士断腕”后，楼市销量一路下滑。

　　商品房同比增速，从2018年4月的-8%(负百分之八)，一路下滑到2019年5月的-59%。

　　据经济参考报消息，2018年海南全省商品房销售面积1432.25万平方米，同比下降37.5%;2019年上半年，全省房屋销售面积394.43万平方米，同比进一步下滑至下降57.1%;房屋销售额620.39亿元，同比下降54.9%。

　　海南楼市的风向标——三亚，更惨!

　　据统计，2018年4月23日至2019年4月底，三亚市实际销售商品房3256套，销售面积仅32.46万平方米，而在限购政策出台前，三亚市商品房年均销售约200万平方米。

　　全域限购，壮士断腕，三亚一下子被“斩去”85%的销量!

　　楼市投资方面，调控效果同样卓越!

　　2018年4月，也就是公布全域限购那个月，海南房地产投资还保持在11.5%的较高水平。

　　谁也不会想到，11.5%，已经成了不可逾越的高度。

　　2018年5月开始一直到2019年5月，海南房地产投资增速持续下滑，最新的数据同比增幅已经跌到-33%!

　　最关键的问题来了，房价跌了吗?

　　海南楼市最关键的两个城市，海口和三亚表示，量跌，但价没怎么跌。

　　据海口市住建局的数据，2019年1月1日至3月底海口市销售商品房71.87万平方米，同比下降75.55%，商品房均价14837元/平方米，同比下降2.35%。

　　量跌了75%，价就跌了2.35%，调控数据异常完美!

　　用海口统计局官员的话叫：量跌价稳。

　　三亚方面，前面说了，量跌了85%，价格呢?

　　中国房价行情网数据显示，非常稳定，跌幅可控。

　　楼市不再!海南经济扛得住吗?

　　楼市调控棒棒哒，可海南经济扛得住么?

　　2018年，海南省省长沈晓明在两会上说：

　　海南省的经济对房地产行业依赖很大，不论是投资和税收，都要站到百分之五十左右。

　　2019年1月21日，海南省省长在和马云，马化腾会面的时候又一次说道：

　　长期以来海南养成了或者说培育成了一个以房地产为支柱产业的经济，房地产一业独大，2017年房地产税收占49%，投资占了51%。

　　投资，税收都占一半，房地产真能说断就断?

　　2019年上半年的经济数据说明，一步到位，完全消除房地产的影响，还是有一些难度。

　　7月17日，海南省官方公布了2019年上半年的经济数据。

　　数据显示，海南上半年全省地区生产总值2668.96亿元，按可比价格计算，同比增长5.3%。

　　5.3%什么概念?

　　截止7月20日，在已经公布的18个省GDP数据里，海南是少有的没有完成年初目标的省份。

　　而且，对比18个省的数据，和年初制定的目标之间的偏离值(差距)，除了陕西意外，就要数海南。

　　这里有一个细节值得关注!

　　2019年年初，全国33个省都制定了2019年GDP增长的年度目标。

　　33个省里面，只有两个省向上调高了自己年度目标，其中就有海南(另一个是湖南)。

　　上半年的结果看，两个调高年度增长目标的省份，都没有达到自己的目标。

　　湖南差0.3%，海南差多少?

　　1.7%!

　　尽管海南上半年经济表现没有达到自己的理想值，但亮点也有不少。

　　首先，房地产对GDP和投资的影响，确实在下降。

　　上半年海南全年固定投资是下降了23%，但是分解到二季度，固定投资增速下滑的程度其实在迅速收窄。

　　二季度单季度比一季度收窄了9.5%。

　　对于GDP来说，名义上看着海南有点失速，但房地产的拖累影响正在缓解。

　　据海南省统计局分析，房地产对海南经济的拖累从2018年的-1.8%(负1.8%)，缩小到2019年上半年的-0.6%(负0.6%)。

　　税收方面，上面提到过，以前房地产行业对税收的贡献，占比超过50%。

　　2019年上半年，海南财税收入确实有下滑，但下滑的程度，远远没有50%。

　　据海南官方的数据，2019年上半年，海南地方一般公共预算收入446.12亿元人民币，同比轻微下降3.1%。

　　那么究竟谁能够扮演替代房地产的狠角色呢?

　　2018年4月13日，领导在海南建省办经济特区30周年大会上郑重宣布：支持海南全岛建设自由贸易试验区。

　　此话一出，立竿见影!

　　作为衡量自贸区建设的重要指标，上半年海南经济外向度不断提升。实际利用外资同比增长3.6倍，货物进出口总值增长45.6%。

　　用数据说这个自贸区建设的影响可能还不太直观，上图片：

　　上面这上图是啥?

　　正是外资利用总额同比增长幅度。

　　之前都是平的，到了2019年，确切的说从2018年下半年开始，增长曲线一下子就上去了，非常醒目!

　　以前在文章里面提到过，实际上现在全国都在进行，摆脱房地产路径依赖的“专项整治活动”。

　　整体来看，全方面控制楼市，以降低楼市经济权重，促进实体经济增长的方式，以实体替代地产的办法解决问题。

　　局部看，不同地区，节奏可以不同。

　　自身有条件的地区，比如深圳等地，财力够，对地产依赖弱，可以步子迈大一点。

　　雄安、海南等地方，政策倾斜，国家支持，也可以走快一点。

　　而那些，财力不太够，短期之内又找不到太好的办法，替代房地产行业的城市，可以有针对性的，一城一策，看着家底办。

　　但是，最后这组城市，需要有眼力价，不能在风口上，乱开口子!

　　最后一句话，中国经济要想转型成功，可能都需要学海南，有壮士断腕的决心!

（来源：叶檀财经 作者：知名财经评论家、财经专栏作家 叶檀）