盘和林：楼市罕见融资收紧 释放出怎样的信号？

　　今年以来楼市融资政策持续收紧，近日更是有升级趋势，释放出怎样的信号?

　　2018年，房企融资收紧政策还主要针对国内发债渠道，而到了2019年，监管层已经将防控房地产金融风险的领域延伸至信托、海外融资等。

　　5月，银保监会发布通知表示，银行、信托必须严格执行房地产宏观调控政策;6月，银保监会主席郭树清在陆家嘴论坛上表示，要防止房地产企业融资过度挤占银行信贷资源;7月，监管层连续2次针对房地产信托及美元债发布政策。至此，开发贷、房地产信托、内债外债和私募等融资渠道一致收紧，这在历史上非常罕见。

　　从开发贷，到房地产信托再到美元外债，国家方面对房地产行业融资渠道事实上并非是全面的收紧，虽说整体融资环境相较于前几年不那么宽松，但考虑到年初降准，释放的1.5万亿国内资金，市场有强烈的上涨预期，这一点从近两个月土地市场的火热程度不难看出。

　　因此，此次楼市融资渠道收紧，一方面是为了稳定房地产市场预期，稳定地市楼市。另一方面，国家此次通过金融市场对房地产市场供给侧调控，事实上属于对房地产企业融资有“选择”的限制，实现多种融资渠道软着陆的同时，还在于防范金融风险。

　　作为银行渠道的重要补充，房地产信托和离岸金融市场是房地产企业融资重要的加油站，而国家之所以，“盯梢”房地产信托和外债市场，一方面是因为这两个融资渠道自身就存在这缺陷，并不很成熟。另一方面在当前市场行情下，两种融资渠道都潜伏着巨大的兑付风险，极易“牵一发动全身”，引发国内金融风险，影响国内金融市场的稳定。

　　房地产信托虽然在金融市场发达的国家已经发展的相当成熟，但是我国房地产信托行业的发展还处于小白阶段，尽管国家对其发展是持支持的态度，但是在现实实践中，一直保持谨慎的态度。早在2011年绿城就因“信托”陷入调查门，今年5月各地监管部门更是对多家信托金融机构开出罚单，在市场信心不足的时代，按时兑付不确定性较大，同时兑付风险对市场信用建设产生的负效应，极易成为压倒骆驼的最后一根稻草，引发金融风险。

　　至于美元债，作为国内很多企业拆东墙补西墙的选择，需求膨胀使其供给主体内部良莠不齐，进入门槛低，美元债结构不断朝着“期短利高”的方向发展，并且其债权评级本身缺乏信服力，正在失去其参考意义，从金融安全的角度看，国家严控美元债为首的外债无可厚非。

　　因此，从整体上看，融资环境不如前几年宽松是事实，但是对信托、外债等潜在金融风险较大的融资渠道严格调控，并非是向市场释放消极信号，相反，国家方面对融资渠道的严控事实上更有利于实现房产信托、外债等金融工具的“软着陆”。

　　从另一方面来看，国家方面在融资渠道设置的门槛限制，也更有利于行业内部的整合。“适者生存”不仅仅是自然的生存法则，更是社会生存法则。日前监管部门统一信托放行标准，按照最新标准，将会有约60%的项目无法通过审查，也就是说，通过对金融市场设定门槛，有利于行业内部优者更优，劣者淘汰，进一步加快房地产行业内部结构提升。

　　但是需要看到的是，即使能“裸泳”的企业，长期发展仍需要国家做好其他融资渠道的补充。目前在市场预期不积极的状况下，房企不仅仅在融资方面面临着巨大的压力，在资金循环、运营方面也面临着巨大的压力，长此以往必将会影响企业的自信心，不利于房地产市场回温。

　　因此窃认为，房地产融资渠道收紧并非是消极信号，其有利于对行业“过滤”，让行业更干净，同时也有利于房地产市场结构改革，促进市场回归正位，不过同时，国家方面仍需要给与其他补充融资渠道，比如，有附加条件(配件、限价)的降息、定向优惠(比如租赁住房、保障住房)等等，以巩固市场信心。

(来源：WE言堂 作者系知名经济学者、应用经济学博士后)