叶檀财经：当头棒喝！楼市 被特朗普将了一军！

　　突然袭击之下，中国镇定自若，兵来将挡水来土掩，人民币汇率顺势破7 。

　　几家欢喜几家愁，人民币贬值，出口企业心花怒放，进口企业愁眉不展。

　　贸易之外，房地产企业堪称冤大头，原本融资已难，天灾人祸之后，雪上加霜，难上加难!

　　据Wind统计，2017年至今，房企境外发债规模已超万亿，其中绝大部分是美元债。而2019年房企海外发债速度更加惊人，前7个月已发行超过3000亿，直逼2018年全年水平。

　　美元债务剧增，人民币快速贬值，房企债务压力陡增!

　　内外交困 房企惨了!

　　天灾无可避，人祸也难躲!

　　特朗普一句话，引发房企融资血案。

　　从8月1日以来，人民币兑美元贬值1688个基点，贬值幅度接近2.5%。

　　万亿海外债突然增加2.5%的“额外成本”，房企真是命运多舛。

　　2019年，堪称房企融资最难年。

　　5月17日，银保监会23号文之后，信托银行渠道全面封锁;5月之后，楼市小阳春没入夏，反入寒，销售下行，回款速度减缓。

　　国内融资寒冬，房企自发自觉转战海外，希望“以外补内”，用美元补人民币。

　　结果，2019年前7个月，房企海外发债创纪录，融资规模和占比，均史上少有。

　　绿色为海外融资占比，2019年占比居高不下

　　有句话叫痛并快乐着，海外发债，监管少，容易发，但心酸苦楚，谁用谁知道。

　　2019年，房企海外发债“量价齐升”。

　　量上，前7个月，房企海外发债发行量已经顶2017、2018年全年。

　　价上，2017年海外发债利率6到7%，2018年8%附近，2019年上半年已经快接近9%!

　　全球降息潮，到处莺歌阵阵，各期美国国债迭创新低，唯独房企风声鹤唳，发债成本越来越高。

　　都说国内强监管，自带加息效果，不成想，国外也不友好，融资成本一升再升。

　　都说宽松了，房企心里话：我怎么没看见!

　　不过，尽管海外发债成本节节攀升，但房企也许应该没事偷着乐，因为能发是一种幸运!

　　7月12日，发改委突然下发通知，告诉房企，未来海外发债只用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。

　　债务能展期滚动，但无法加量加做，想靠海外发债做大做强的房企，梦该醒醒了。

　　7月12日的海外发债限制，是继2018年6月份以来的第二次升级。

　　2018年6月份，发改委是表示，海外发债可以，但是主要用于偿还到期债务。

　　从数据看，一众房企显然没太把发改委1年前的话放在眼里。7月12日的文件，也许就是对不听话房企们的回应。

　　现在，已经发了的海外债的房企，还能发债，用来换1年内的到期债务，而没有发过海外债的房企，不好意思，没有资格再发了!

　　接下来，2019年和2020年，房企到期的中长期海外债超过三千亿元。

　　债还是那个债，借债的能力变了，成本多了，房企得哭晕在厕所。　　海外发债，7月量还不少，预计8月之后，下降之势已成定局!

　　在海外发债之前，信托借款曾经显赫一时，23号文严控之后，地产企业也没太当回事。可6月底7月初，监管层动真格的之后，信托融资立刻打回原形。

　　据用益信托数据，7月份房地产信托募资规模仅为485亿元，远远低于6月份的717亿元，环比降幅超过30%。

　　易居研究院有一个统计数据，根据房企融资全口径的变化，来判断房企融资的难易程度。

　　2019年下半年，按照目前的发展趋势，房企融资很有可能时隔8年，重回紧张!

　　房企融资环境的变化，2019年二季度之后，可能会不断下行。

　　房企裤腰带勒紧之后，最明显的变化就是，土地市场上，拿地开始抠抠缩缩，豪气不再。

　　据易居研究院的数据，7月土地成交溢价率年内首次降低!

　　7月40个典型城市的土地成交溢价率为19.9%，相比于6月下降1.7%，结束2019年连续6个月的上涨纪录。

　　中指研究院的数据显示，全国300个城市，7月土地成交6709万平米，环比下降23%，同比下降31%。同时，完成土地出让金3760亿元，同比下降9%，环比下降25%。溢价率为13%，环比下降6%。

　　8月7日，热点城市南京土拍市场传来消息，位于城北迈皋桥一热门地块，楼面价为1.62万，相比于同地区最高低价，直降6361元每平米。

　　今天，在博鳌，有专家说，房地产融资收紧，会减少供给，假定需求恒定，房价可能会涨。

　　在中国，羊群效应才是常态，需求可以说是随着房价上涨而上涨。另外，长期看，楼市注定要分化，好的城市，开发商勒紧裤腰带，一样会去拿地，供给并不会减少多少，这两年开发商从三四线回到一二线就是最好的证明。

　　而那些，被开发商抛弃的城市，可能也没有增加太多供给的必要了。

　　最后想说，房企不傻，如果城市好，该拿地还得拿，只是钱少了，不敢摆阔，最终土地溢价率走低，其实有利于稳住楼价。

　　还有，房企越困难越要去拿地的城市，往往就是白银时代，楼市分化期，值得投资的地方。这里，还得感谢房企!

（来源：叶檀财经 作者：吕韬）