盛松成：解析政治局会议对房地产市场健康发展的要求

　　2019年7月30日，中央政治局会议再次提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，并强调落实房地产长效管理机制，首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。目前国内经济下行压力加大，国际贸易保护主义重新抬头。在这样的背景下，应如何理解政治局会议对于房地产市场健康发展的精神?房地产调控不是压制房地产市场的发展，而是使房地产市场发展相对可控、与整体经济发展水平相适应、供给和需求相协调。长期来看，这也将促进我国经济的健康持续发展。

　　一、如何理解房地产市场健康发展

　　本次政治局会议重申“房住不炒”的定位。而早在上年末全国住房城乡建设工作会议上，住建部有关负责人就表示，对2019年房地产市场将以“稳地价、稳房价、稳预期”为目标，促进房地产市场平稳健康发展。因此，“稳”是房地产市场健康发展的重要评判标准。也就是说，房地产市场稳定与否要从地价、房价、预期以及影响这三者的因素来判断。

　　笔者曾在今年4月撰文，提出要警惕新一轮房价上涨(盛松成等：《警惕新一轮房价上涨，坚持房地产调控不动摇》，《第一财经》，2019-04-17)。当时，从房价变动趋势看，房地产市场出现了回暖迹象。我们认为，为了我国房地产市场持续健康发展，必须坚持房地产调控不动摇，巩固得来不易的调控成果，绝不能半途而废、重蹈覆辙。随着中央政治局4月19日召开会议，强调“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，房地产市场已明显降温。6月份，一、二、三线城市新建商品住宅价格同比分别增长4.4%、11.4%和10.9%，增速已分别较4月的高点回落0.3、0.9和0.4个百分点。

　　经济稳定发展与房地产市场健康运行二者是统一的、一致的。长期以来，我国房地产业利润远高于其他实体经济，其中的主要原因就是高地价和高房价。坚持调控有利于使房地产业的利润逐步接近其他行业，资金更多地流向实体经济。而经济的发展也将促进居民收入的增长。因此，我国在控制房价的同时，通过振兴实体经济，不断提高居民收入水平，使得未来居民收入的增长长期超过房价的上涨，不断缩小房价收入比，是能够从根本上解决我国房价过高和房地产泡沫问题的。这将使我国避免美国、日本、中国香港曾经发生的房价暴跌式调整，也将创造房地产平稳发展的历史奇迹(盛松成等：《目前我国房价平稳或小幅下降是好事》，华尔街见闻，2018-11-30)。

　　此外，房地产市场健康平稳发展，对经济增长也具有带动作用。按照广义房地产业增加值对GDP的贡献来测算，我国目前房地产的贡献率比较高，仍然是经济平稳运行的一块“压舱石”。即使是经历过房价泡沫破灭的日本，房地产对其经济的贡献率也依然较高，在13.5%左右，而美国约为14.5%(盛松成等：《中国房地产业对于经济增长的贡献被严重低估》，《财新周刊》，2018年第21期)。今年上半年，商品房销售面积同比下降1.8%，降幅比1-5月份扩大0.2个百分点;房地产开发企业到位资金同比增长7.2%，增速比1-5月份回落0.4个百分点。而随着房企融资的收紧，未来房地产开发投资或将继续回落。

　　二、房地产投资合理增长是房地产市场健康发展的基本条件

　　本次政治局会议提出当前我国经济发展面临新的风险挑战，国内经济下行压力加大。2019年上半年GDP累计同比增速为6.3%，其中一季度增速为6.4%，二季度为6.2%，经济下行较为明显。从上半年消费、投资和净出口看，三者对GDP的拉动分别为3.8、1.2和1.3个百分点。前两季度投资对GDP的拉动率均低于净出口，这种情况在近五年中尚属首次。应警惕投资相对不足带来的经济下行风险。

　　制造业投资、基础设施投资和房地产投资是固定资产投资的三大主要组成部分，合计占比超过80%。从2019年上半年投资增长情况来看，制造业投资增速为3%(1-5月份为2.7%)，基础设施投资增速为2.95%(1-5月为2.6%)，边际上均出现改善，而房地产业投资增速已连续两个月下行，1-6月为10.9%(1-5月为11.2%)。尽管制造业投资和基建投资已有所回升，但未来要对冲房地产投资的下行可能比较困难。一方面，拉动制造业投资增长的高技术行业占比有限，高质量发展模式对经济增速的拉动没有传统模式那么快;另一方面，随着房企前期土地储备逐渐消耗，难以继续维持较为平稳的开工量，房地产投资加速下行的可能性在增加。

　　房地产投资主要包括建安工程部分和土地购置。在理论上房地产投资的下降会导致新开工、施工及土地购置的下降，最近几个月的数据也证实了这一点。住宅新开工面积6月份增速较5月份下降0.9个百分点，住宅施工面积和土地购置费的增速也分别下降0.1和3个百分点。如果房地产市场投资继续下行，将会造成土地购置减少，新开工面积及施工面积下降，最终的结果就是房地产市场供应量的下降。供应量的下降将会造成供给与需求的进一步错配，加大供需的缺口，对于稳房价产生负面影响。

　　房地产市场投资与库存之间存在较强的关联。通过交叉相关量化分析，可以看出房地产市场库存滞后于房地产开发投资1.5-2年左右的时间，也就是说房地产开发投资的下行在1.5-2年后将会导致低库存情况的出现。

　　2019年6月份我国商品房和商品住宅的库存面积为5.02、2.32亿平米，均低于2014年同期调控开始放松时的水平(商品房和住宅库存面积分别为5.44、3.59亿平米)。当前我国的房地产库存增速已经持续3.5年为负，本轮房地产调控严厉程度可谓史上空前。整体看来，调控政策已有较长时间没有继续加强，这表明调控政策已经基本达到政策制定者的目标，当前市场投机需求基本得到遏制，刚需和改善已经成为需求主体。在这种情况下，商品住宅库存仍持续下降表明当前我国居民的合理居住需求可能大于实际供给。如果当前的供需格局不改变，商品住宅库存将会持续下降。对比2014年6月，我国当时商品住宅的去化周期为5.07个月(按6个月移动平均月度销量计算，下同)，2019年6月已经下降为2.11个月。任由库存进一步下降的话，供需局面将会进一步恶化，去化周期也将会低于2.11个月，这将会造成房价进一步上涨的预期。购房者因为恐慌可能抢购住房，开发企业也可能因为房源不足而抬高房价。高房价已经影响到经济的健康发展。央行在今年7月发布的《中国区域金融运行报告》中指出，房价上涨所导致的居民杠杆率每上升1个百分点，社会消费品零售总额增速就下降0.3个百分点。合理的房地产开发的投资增加是扭转短期供需格局和稳定预期的有效措施，短期房地产市场的稳定是长期稳定的基础。

　　因此可见，保持房地产开发投资适度增长与“稳地价、稳房价、稳预期”是高度一致的，其内涵体现的就是“供需相结合的调控思路及预期调控对于稳定房价的重要性”。从短期来看，我国近期出台的很多政策都涉及到房地产业，进一步扩大了对于房地产业的整体投资需求。2019年3月出台的《2019年新型城镇化建设重点任务》要求加快农业转移人口市民化，优化城镇化布局形态，推动城市高质量发展。6月份李克强总理在国务院常务会议上提出要推进城镇老旧小区改造，会议提出积极做好“六稳”工作，稳投资是重要方面，全国需改造的城镇老旧小区涉及居民上亿人。本次政治局会议再次强调要实施城镇老旧小区改造，推进城市停车场、城乡冷链物流设施建设等补短板工程。此外，2016年，住房城乡建设部、国家发展改革委、财政部三部委决定在全国范围开展特色小镇培育工作，到2020年，培育1000个左右特色小镇。同年11月，国家发改委发布《关于支持各地开展产城融合示范区建设的通知》，明确提出了58个产城融合示范区建设的主要任务。上述国家重大政策的顺利实施与房地产业开发投资密不可分，需要房地产开发资金的持续投入。

　　从长期来看，我国住宅需求主要包括城镇化过程中新增城镇人口的居住需求和城镇存量住房的折旧拆迁需求。根据国务院发布的国家人口发展规划(2016—2030年)，2030年我国城镇化率预期发展目标为70%(按照过去20年城镇化率年均提高1.31个百分点的增长速度，2030年基本可以实现70%的预期水平)，未来12年我国城镇人口将会增加1.46亿人。按照当前城镇居民人均住房建筑面积39平米(根据国家统计局2018年数据)，未来新增城镇人口的住房需求为56.70亿平米。城市住房折旧拆迁规模未来12年将达到55.58亿平米【根据城镇人口与人均居住面积计算的存量面积按照70年折旧核算，但如果按照折旧期限30年(时任住建部副部长仇保兴曾经在第六届国际绿色建筑与建筑节能大会上说我国的住宅使用周期大致只有25-30年，前重庆市长黄奇帆在最近一次公开演讲中再次提及这一标准)核算，折旧拆迁规模为129.69亿平米】。未来12年间城镇住宅总需求约为112.29亿平米(按照30年折旧则为186.40亿平米)。过去5年间，城镇住宅成交面积为64.79亿平米，未来城镇住宅需求是过去5年间的1.73倍(按折旧期限30年计算为2.88倍)。过去5年间房地产投资累计同比增速平均为8.81%。这一增速仅能满足未来城镇住宅需求的下限。如果房地产投资增速长期趋势性下行，连下限水平恐怕都难以保证。

　　除了住宅投资需求外，我国还有大量其他的房地产开发投资需求。我国人口城镇化的持续推进必然会带动城市商业需求的增加，同时，居民生活水平的提升带动的消费升级同样会产生大量的商业需求，这些都需要持续的商业地产开发投资才能得以满足。而随着老龄化和居民消费升级的进一步发展，以养老地产和旅游地产为代表的产业地产同样需要大量的资金投入。只有保障房地产开发投资的合理增速，房地产市场和整体经济才能长期健康发展，这也是我国房地产市场长效调控机制的重要组成部分。

　　三、保持房地产市场健康发展的五点建议

　　保持房地产投资开发的合理增长绝不意味着短期内刺激房地产，恰恰相反，是促进经济长期稳定发展的需要。为此，我们提出以下五点建议。

　　1、加强房价预期管理。

　　2018年10月份，我们就提出房价预期调控的重要性(盛松成等：《扭转房价只涨不跌的预期正当其时》，今日头条，2018-10-30)。预期管理是稳房价、稳地价、稳预期的重要一环。预期的稳定可以平抑市场波动，稳定当前地价，降低投机的获利空间，遏制市场投机行为，降低房屋的投资属性，实现房住不炒的政策目标。在总体需求不发生大量下降的情况下，稳预期就离不开供给端发力，而维持房地产开发投资的合理稳定增长就是供给端调控的重要手段之一。同时，不将房地产业作为短期经济刺激的手段也意味着房地产业在长期中必然要实现与整体经济的协调发展，防止大起大落式的发展模式，这也将稳定当前房地产市场预期。

　　2、坚持房地产市场调控不放松。

　　要坚决贯彻落实“房住不炒”的政策基调。房地产调控虽然有代价，但我们仍应坚持调控不动摇。实际上，房价基本稳定，哪怕是小幅下跌也不会对经济增长产生较大影响。保持房地产开发投资的合理增长，能够增加供给来满足刚需和改善群体的需求，实现房地产投资和房价稳定的良性循环。同时通过平稳房价进一步打击房地产投资投机需求，实现房地产调控的三稳目标。坚持房地产市场调控不放松还是政府对于房地产市场态度的体现，可以有效打消市场对于政策放松的预期，进一步平稳市场预期，实现房地产市场的健康发展。

　　3、以供需相结合的调控方式促进房地产市场健康发展。

　　需求端调控由于操作较易且见效较快，往往是房地产调控的主要手段，但是需求端调控容易导致购房者的主动规避，单一的需求调控还会使购房者对房价的预期越来越高，调控难度越来越大。而且无论从短期还是长期来看，我国房地产需求仍然处在相对高位，单纯压制并不能从根本上解决问题。如果试图只通过压制来缓解目前的问题，这些压制的需求终究会在未来反弹，造成更大的问题。实践证明，供需结合的调控方式才更加有效。保证房地产开发投资的合理增长并坚持限购限贷不放松就是这一调控思路的具体体现。只有供给稳定，才能保证房价的稳定，进而确保预期和地价的稳定。供需调控相结合才能实现房地产业的健康发展。

　　4、合理解决房企正常融资。

　　目前房企融资在全面收紧，尤其是银保监会23号文发布以后，房企融资进入强调控阶段，信托、基金等金融机构对于房企融资全面收紧。2019年6月份房企开发资金来源增速为7.2%，比5月份下降0.4个百分点。第二季度主要金融机构人民币新增房地产贷款同比下降了9.32%。严控房企违规融资完全应该，但也应满足房企正常、合理的融资需求，以保证合适的投资水平。要积极响应中央一城一策、因城施策的政策方针，对于人口仍在持续流入，产业基础好的大中城市的房地产项目应该支持合理必要的融资需求;对于人口持续流出，产业基础较差的收缩型城市，要严控资金流入，甚至加大调控力度，规避相应的风险。对于国家政策扶持的重点领域相关的房地产项目也要予以积极支持，例如长租公寓类的相关项目。同时要严格按照住建部的要求对消化周期在36个月以上的城市，应停止供地;36-18个月的，要减少供地;12-6个月的，要增加供地;6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。合理增加土地供应能达到“稳地价”的政策目标。地价稳定及供应的增加是房价稳定的基础，地价和房价的稳定是预期稳定的根本，这样，房地产业就不会成为短期刺激经济的工具，也才能实现房地产业的健康发展。

　　5、积极构建与完善房地产市场长效机制。

　　长效机制是我国房地产业长期健康发展的重要条件，目前已经进入实施与试点阶段。长效机制的建立有助于改变政策实施的动态不一致现象，有效遏制房地产市场的短期行为，精确调控地价和房价，为落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任创造条件，促进房地产市场和整体经济的健康协调发展。

（来源：同策资管 盛松成）