叶檀财经：全国卖地收入 一哥 二哥 到底是谁？

　　一度和上涨两字绝缘的武汉，重新回到了舞台中央。

　　8月22日，国家信息中心和产业发展部发布2019上半年全国卖地收入排行榜。杭州以1494亿，位列全国第一;武汉1046亿，排名第二;北京929亿，排名第三。

　　杭州连续两年蝉联冠军，北京上升一位，从2018年的第4爬到第3。武汉异军突起，从去年同期的第9直接提升到第2。

　　半年时间，足够让一个城市的房价反转么?

　　武汉表示，没问题。

　　2018年，武汉经历了史无前例的供过于求，听一位檀香说，2018下半年到年底，在武汉买房是最幸福的，不但可以挑挑拣拣，找最喜欢的户型和地段，还能享受到房企的打折优惠。

　　2019年春节之后，画风突变。尤其是接近6月的时候，房企为了迅速去化回款，加大打折力度，一时间供求失衡，后果之一就是，武汉卖地收入大增。

　　毕竟，房企兜里有钱了，信心又回来了，多拿几块地算什么。

　　一年前 武汉房产严寒 连续7个月供大于求

　　一年前，武汉楼市有多冷?一句话，住宅成交量处于历史低位。

　　根据当地第三方地产顾问公司的数据，2018年，武汉全市新建商品住宅累计成交16.54万套，同比下降20%，销售均价9485元/平米。

　　供大于求，情况越来越严重。

　　2018年全年，武汉新建商品房供应2588万平米，销售面积1787万平米，是最近五年第一次大幅度供过于求。2018年5月以后，武汉出现连续7个月供大于求的局面。这种情况在2017年也出现过，只不过不明显。

　　供过于求是政策打压的结果。

　　2018上半年，武汉楼市十分火爆：

　　2018年1月4日，中建东湖锦城开盘。开发商太低调了，各大微信群还没消息的时候，房子已经卖完了。

　　2018年3月24日，雅居乐花园开盘日光，高层均价12800平，复式14500元/平。

　　2018年5月26日，绿地美湖开启认筹，认筹客户号码排到2000组以后，人山人海。

　　2018年8月18日，天汇龙城网开1267套房日光，均价8800元/平，还刷新了一把武汉2018年首推楼盘数量的记录。

　　为了抑制高热，当地政府从各种方面进行精准打击。

　　比如刚需优先选房、公积金额度上调、大学生八折买房、房产交易专项整治等等，从8月份开始，武汉楼市热度逐渐消散。

　　整体来看，开盘的热门秒光、日光盘有以下特点：性价比高，和周边小区相比是价格洼地，通常面积也不大，交通非常便利，甚至周边就有地铁在规划。

　　因为政策压制，2018上半年的购买力被持续压制住了。

　　大反弹 房价同比上涨30%!

　　被压抑的天性终究会释放。

　　2019年春节之后，武汉房贷率小幅回调，更多的高性价比楼盘出炉，这恰好满足了之前一波还没有释放的购买力，催生小阳春。

　　据公众号国佳评估7月31号文章的数据，从2019年开始，武汉楼市量价齐升。

　　2019年第二季度，全市供应量环比上升135.5%，批准上市面积649.82万平米，比2018年同期多84.37万平米。

　　今年上半年，平均每个月供应18640套，6月，批准上市面积256.85万平米。

　　成交价也在上升。从2011到2019年，差不多每个季度，武汉的住宅销售价格都在上升。今年2季度，销售价格12534元/平米，比2018年同期上涨2879元/平米，同比上升29.83%。

　　月均成交价格为12492元/平米，同比上升29%，其中6月达到12870元/平米。

　　武汉人比较实在，还是以刚性需求为主。看着房价在涨，实在忍不住了，出手。

　　成交面积以90到120平米刚改户型为主。90平方米以下成交价环比上升17.13%，涨幅最高。120到140平方米面积段占比持续扩大，140平方米以上占比小幅减少。

　　武汉，也叫大武汉，跟大上海并称。

　　武汉城区面积正在经历前所未有的扩张。

　　尤其是最近这几年，武汉以光速扩张，老旧街道以光速消失。

　　我七、八年前去武汉的时候，印象最深的是香格里拉边上的老街，可以拍上世纪80年代的电影，卖的塑料杯、还是上面印着双喜字的痰盂，几块钱、十几块钱一个，属于古董，现在一条街都变了样。

　　武汉的经济增速在8%以上，为了激励各个区，武汉自己给各区画了一张经济图。

　　4月27日，武汉市委组织部、市统计局通报了今年一季度各区(开发区)重点绩效目标完成情况，就是下面这张图。

　　原有的城市规模，根本容不下这座目标GDP2万亿、目标人口2000万的勃勃雄心。

　　根据武汉2017到2035年的城市规划，城市副中心有江汉湾、四新、南湖、鲁巷、杨春湖、宋家岗、武湖、谌家矶、沌口、豹澥等地区，早期有4个，现在有10个。

　　2018年，武汉提出要五年留下100万大学生，这个目标不算高，这座大学生一年毕业大学生30万左右，留下20万，拖家带口，过几年就是70万左右。

　　武汉这座省会城市，存在感太强，吸纳了省内的所有聚光灯，还有绝大多数的优质资源。

　　我去湖北其他城市，感觉都像安安份份的小弟弟，谁也不敢也不会去跟大哥武汉比。

　　2018年，武汉市本级政府投资计划为702.51亿元，主要用于城市基础设施建设，如长江新城、长江主轴的建设，东湖生态景观亮化工程、地铁7号线1期、地铁2号线南延线、地铁5号线、武九铁路搬迁及配套工程等项目。

　　湖北也在大基建，但力度、执行力明显不如武汉。武汉这座城市已经开始外溢了，黄岗、鄂州等城市，都是大武汉的一部分。

　　这么多公司聚集武汉，绝不是无缘无故的爱。

　　卖地亚军 终究不能靠卖地活好

　　越来越多的品牌房企，把目光转向武汉城郊，在总价较低的情况下，做大面积提高营收。

　　目前，主城区限购、供给减少、政策限制，刚需改善就往城郊走。本来在市区只能买小两房的钱，可以在远城区换大三房了。

　　住宅成交分化很明显。2019年二季度全市成交量前三区域是：洪山区、黄陂区和东湖高新(行情600133,诊股)区。

　　郊区的地越卖越多，单价越来越贵，终于，武汉卖地收入全国第二。

　　武汉优质项目还是很缺，主城区及热点板块供需双涨，高端住宅和远郊配套薄弱区域最不受待见。有很多房子，缺性价比高的好房子。

　　武汉不能走杭州的老路。

　　2019上半年，杭州卖地收入榜上排名第一，不是偶然。它曾经是2018年全国唯一一个土地收入突破2000亿的城市，当地购买力一直非常旺盛。

　　还记得经久不衰的万人摇号么?即使到了2019年，依旧如此。

　　根据《钱江晚报》报道，热门楼盘梧桐郡创下了中签率新低，合计284套房源，有18514人报名，中签率只有可怜的1.53%，超越了中铁建西湖国际城的1.52%。限价造成的一二手房价格倒挂，刺激了投资狂欢潮。

　　自2019开年以来，杭州超低中签率万人摇出现了四次，最低700万一套的高端改善项目，一周左右，开盘加售罄，整体成交额超过80亿。

　　武汉购买力溢出最多只到周边城市，杭州可以直接影响邻省，武汉最多只能到东部的黄冈、鄂州。武汉本身的热门片区光谷，经历两年补涨之后，已经不适合刚需和改善了。

　　武汉不能走杭州的老路，刚需购买力会消耗完，留下很多去化率低、位置不佳、价格高昂的楼盘，刚需无处下嘴。

　　顺便提醒一下，8月25日晚央行再次发布房贷利率重磅政策。

　　简单来说，就是深化一城一策，房贷利率和最近一个月的贷款市场报价利率(LPR)挂钩。首套房贷利率不得低于LPR，二手房贷利率不低于LPR加60个基点，商业房贷也不低于LPR加60个基点。

　　新政实行的时间节点是2019年10月8日期，之前的贷款按照合同执行。

　　想在武汉买房的刚需注意了，说不定新政之后，一不小心，利率又上浮了10%。

（来源：金融界财经频道  叶檀财经）