楼市拐点？龙华金茂府挑战预售制度 开启自我革命

　　这种模式成功后，被当时住房极度匮乏的内地所青睐。1994年房改前夕，《城市房地产管理法》颁布，宣布引入商品房预售制度。在1996年前后，期房销售从深圳开始普及到全国。

　　至此，为内地接下来20多年狂飙突进的房地产行业，奠定了坚实的基础。

　　期房弊端日益显现

　　但是，预售制度并不是完美的，它依赖极致的高杠杆和高周转，让地产商可以用极少的本金撬动极大的盘面，但也会因为某个环节的崩塌而满盘皆输。

　　笔者总结了下，期房交易有这些弊端：

　　1）预售制降低房地产门槛，打造的产品也良莠不齐！

　　购买期房实际上是一种风险行为。

　　目前市场上的开发商在拿地后，为实现段时间内投入现金流的快速回正，高周转模式已经成为一种默认的“共识”。从拿地到开始预售的时间已经从2年、1.5年、1年、9个月、7个月实现快速压缩，甚至有不少房在“地产寒冬”的周期发展中，提出“拿地即开工”的口号，要求必须在6个月实现开盘，以多种层面控制成本换取利润。

　　而期房预售一般在开盘后到实体收房会有2-3年时间差。因此若是现房销售则需要房企在3年之后开盘逐步实现资金回正，而在此过程中从前端的土地、规划、设计、施工，到后期的营销、精装等动辄需投入上百亿的巨额资金。这对开发商的实力是极大考验，但也可以绝对保证产品的质量。

　　因此期房预售极大的降低了地产行业的门槛，造成无经验、吸拢资金即可拿地售房的错觉，成为近年来多家房企工程质量事故新闻频发的重要原因之一，产品力堪忧。

　　2）开发商信用问题，资金链断裂风险！

　　在经济态势变幻莫测的现代社会中，工程原材料价格、劳动力成本的浮动等都将成为房企重资产建设的“致命伤”，需要开发商不断在建设过程中投入持续基金，以维持工程正常、平稳进行。

　　但承接第一点，低门槛的进入标准让诸多没有实力的小房企涌现，当经济形势发生变化时，很难有稳定的资金流应对。同时对比大型房企，小房企融资渠道单一且融资成本高，极易发生资金流断裂、高管跑路的烂尾事件。甚至有可能开发商为了偿还自身债务，将已经销售的房产未经业主同意的情况下进行私自抵押，造成业主正当利益的双重损失。

　　例如深圳人熟知的“惠州光耀事件”，新盘变成了烂尾楼，让购房者痛苦流泪。