新政接踵而至五一成交惨淡 未来或现量价齐跌

　　房价调整预期升温 京沪深五一楼市“冰封”

　　在一系列调控政策的影响下，今年“五一”期间楼市非常冷。房地产市场调整的预期已经在供求双方形成，开发商推迟开盘，购房人选择观望。在北京，5月1日－2日的二手房日均签约量比4月下降了82％，二手房价格明显松动；在深圳，开发商在房展会上大搞促销，消失了一年多的特价房“重出江湖”，但购房人大多冷眼旁观；在上海，房展会同样冷清，实际成交或创近年来新低。

　　后续政策可能视调控成效而动

　　4月17日出台的新“国十条”充分体现政府挤压房价泡沫的决心，成为楼市预期改变的风向标。近期北京等城市的楼市调控细则，调控严厉程度也超出市场预期，击碎了开发商对调控政策落实可能打折扣的侥幸心理。更重要的是，房地产调控政策并未出尽的预期仍较强烈，这将持续地对高房价施压。

　　楼市调控还有哪些“后手”？从目前来看，基本将延续两条主线推进。一个是各地将继续出台落实新“国十条”的政策细则，时点将以5月份为主；一个是针对购房者的税收调控。

　　“五一”期间，各地楼市冷清的态势显露无遗，表明楼市调控开始显效。从目前来看，房价“假摔”的可能性要小于真跌，而部分城市的房价适度回落，从根本上有利于房地产业和经济的稳定发展。

　　本次调控在重点打击炒房和投机需求的同时，尽量满足首套以及自住型购房需求。如果楼市仅仅是延续年初的态势，停停涨涨、短暂观望复又蠢蠢欲动，新的调控措施就很可能出台。

　　“五一”期间，北京、浙江、青岛等地出台了落实新“国十条”的政策细则，未来一段时间各地将陆续跟进。尤其是对深圳、上海等房价上涨明显的地区，不排除有新的调控方式。在政策力度上，房价泡沫风险不突出的部分二三线城市，政策“杀伤力”将较弱。在具体内容方面，政策仍可能围绕差别化信贷、保障有效供给、加强市场监管等方面出台。

　　税收政策方面，目前已加强土地增值税清算管理，对定价过高、涨幅过大的房地产开发项目进行重点清算和稽查。针对购房者的调控，则可以分别通过购买环节和保有环节征税来实现。前者如购房消费税，后者如物业税。

　　针对购房者的税收政策可能不会很快出台。在我国，物业税和特别消费税属于新开设的税种，地方政府无权决定。房产税方面则需要国务院修订《房产税暂行条例》，扩大征收范围，同时授权地方政府视情况征收，这些政策的制定均需要一个过程。

　　总之，“调控之手”有多严厉，取决于楼市形势。如果楼市短期内发生明显变化，不排除税收等后续调控政策延期出台。