新政接踵而至五一成交惨淡 未来或现量价齐跌

　　房贷逐步收紧

　　业内人士估算，央行此次上调准备金率将回收近3200亿元的流动性，再加上房地产调控政策，信贷资金将更难大幅流入房地产业。

　　一些银行虽然尚未叫停三套房贷款，但已普遍提高了三套房贷的首付比例和利率水平。工行、建行、中信等银行有关人士均表示，三套房贷款要求有大幅提高，具体提高的幅度要根据贷款人的情况进行综合评定后确定。

　　“目前对于房贷发放比较严格。”中信银行的一位信贷经理表示，在二套房贷款政策调整后，中信银行对三套房贷款已要求首付六成以上，贷款利率是基准利率的1.15倍到1.2倍。同时，还要考察贷款人的房屋套数、抵押物、收入证明、信用资质和是否有炒房的可能。这位人士表示，自实行差别化房贷政策以来，银行的房贷政策就一直很严格。目前部分城市已停止发放三套房贷，未来政策会更加严格。

　　莫尼塔分析师祁益峰指出，在货币政策收紧、信贷额度紧缩、调控政策不支持大量按揭的宏观背景下，各家银行陆续上调存量按揭利率是大势所趋。在整个行业的层面上，全部4.85万亿的按揭贷款余额中，可调整的存量按揭余额大致接近3万亿元。上市银行按揭贷款的市场份额大致在60％左右，按此比例推算大约有1.8-2万亿元的存量按揭贷款。

　　二套房贷执行难题待解决

　　银监会有关人士曾表示，二套房将以家庭为单位，按照实际持有的房屋数量来认定，房屋套数需经过房管部门的房屋登记系统进行查询。中国证券报记者了解到，目前大部分银行在执行二套房贷新政时，仍然按照央行的征信系统记录认定，“认房不认贷”在执行上还面临诸多问题。

　　工行、建行、中信以及北京银行等信贷部门有关人士均表示，目前二套房贷仍然根据央行的个人信用信息基础数据库的数据记录执行。如果购房人有过房贷记录，无论是否还清，再次买房时就算二套房。如果此前没有贷款记录，仍可算作首套房。

　　中银国际分析师袁琳表示，地方房管局有产权登记数据，但与民政局以及银行的信息并未实现交互。由于还无法进行全国联网，未来如果通过房管局系统认定，需要涉及到银行、房管、社保、户籍、婚姻等多个部门，面临众多问题。“合作的困难在保障房的运作上已经有所体现。”

　　广州楼市调控政策出台后，购房者对房价降低的期待与日俱增。“五一”期间，记者走访广州市珠江新城、天河北等主要街区的多个楼盘发现，新楼盘的楼价并未出现明显的松动迹象，促销手段多为商家放出的“烟雾弹”。二手房市场更为坚挺，买卖双方都处于观望阶段。

　　在广州新兴CBD珠江新城一带，数十栋大型楼盘高耸林立，不少楼盘中介的销售人员头顶烈日、高举广告牌站在街边揽客，但来此看房、买房的市民却较为少见。

　　合富置业中介公司的梁先生说：“‘五一’期间来看房的顾客没比平时多，大部分顾客都是被新楼盘的促销广告吸引来的。”方圆地产顾问公司的简小姐告诉记者，位于珠江新城的A、B两栋大户型楼盘准备在月底开盘，目前，有20多个顾客询问过，真正订下预售的人却寥寥无几。

　　令许多买家感到失望的是，真实楼价并没有像广告所说的“大幅跳水”。广州裕丰地产咨询顾问公司的业务主任孔小姐向记者坦承，虽然楼市调控政策出台让人们对楼盘降价寄予厚望，但广州市中心地带新楼盘价格的下降幅度还没有达到5％，离买房者的心理价位还有一定距离。中央公苑的销售人员麦先生说，很多人都是冲着降价广告来的，实际上，珠江新城的房价根本没降。

　　而在二手房市场，黄金地段的楼盘价格更是坚如磐石，许多投资者还在观望楼价走势。具有多年售楼经验的销售人员林峰认为，像天河北、越秀区等黄金地段的二手楼盘一向“供不应求”，房价不会轻易下降，广州市场没有出现大量二手房抛售情况，说明二手房业主对房价上涨还抱有侥幸心理。