DTZ蒋尚礼:09全国住宅市场 需求释放行业恢复上行

供应普遍紧缺，加上城市价值体现，中高端产品备受欢迎、成交活跃，令一线城市房价快速攀升，根据对一线城市每月成交前十名楼盘的成交结构作统计，中高端住宅占此总成交量的41％，成交量接近过半，可见豪宅成交对房价的推动作用。

存量去化加速，供应缺口增大

各类需求的大量释放，使2009年全国商品住宅成交量也超越历史高峰期2007年创新高，全年成交量预计达7.6亿平方米，同比增长36％，比2007年增长10％（见表3）。其中一线城市商品住宅成交总量将达4918万平方米，同比增长81%，当中上海增幅最大，达100%；而成都、武汉、厦门、长沙、沈阳和天津六大二线城市成交总量约6604万平方米，同比增长将高达116％（见表4）。
虽然2009年全国住宅市场成交放量，但房地产开发投资及商品住宅开发投资增长率仍低于2004-2008年的平均增幅，全年房地产开发投资预计有3.6万亿元，同比增长18％，商品住宅开发投资预计2.6万亿元，同比增长18％。开发企业开发意愿的降低，导致整体市场供应减少，供应缺口增大。在对一线城市及成都、武汉、厦门、长沙、沈阳2009年商品住宅供需量的统计中，除武汉供需比为1.11外，其余八大城市供需比均小于1，此九大城市的总供需比只有0.69。对于2006年以来积压的库存，一线城市在2009年去库存化明显加快，除深圳仍需3个月的消化周期外，其余三大城市均已出清；而上述五大二线城市库存只有长沙出清，其余仍需1-7个月的消化期。可见，一线城市的供应缺口明显较大。