众厦地产:回暖过速量价齐涨 供需失衡宏调出台

前言：

2009 年的深圳楼市乃至全国楼市，其回暖与量价齐涨的速度远远超出了业界此前的预测。供需矛盾、 供应结构、区域结构等方面都出现了转变。我们认为，有必要从宏观到微观，从大量的数据当中还原一个 真实的楼市，让我们更清楚地认识 2009 年的深圳房地产市场。对于 2010 年，我们有很多希望与梦想，但 更希望，楼市稳定、健康、可持续发展。。。

1. 外部经济环境分析——中国领军，经济向好

1.1 全球经济

2008 年由美国次贷危机引起的金融风暴席卷全球，世界经济陷入危机，2009 年堪称是“二战以来经济 最为困难的一年”。2009 年第一、二季度全球主要经济体的各项宏观经济指标延续 2008 年末的颓势。美国 第一、二季度 GDP 下降幅度达 5.9%，美国道琼斯指数直抵 12 年来最低点；日本第一季度 GDP 降幅就达15.2%，刷新了二战后的衰退纪录；欧盟略微好一点，但在第二季度仍然下挫 4.8%。

随着世界各国经济刺激方案的出台，2009 年第三季度全球经济开始出现转机。全球主要经济体的各项 经济指标纷纷止跌企稳，甚至出现明显回升的势头，但基础仍未真正夯实，反弹势头比较乏力。世界银行 预计，2010 年全球增长率为 2%，而国际货币基金组织（IMF）则预计为 3.1%。总体而言，2010 年经历金 融风暴洗礼的世界经济仍将顽强前行，隐忧依然存在。

1.2 中国经济

根据国家统计局的初步测算，中国前三季度国内生产总值 217817  亿元，按可比价格计算，同比增长7.7%。分季度看，一季度增长 6.1%，二季度增长 7.9%，三季度增长 8.9%。从强劲的 10 月和 11 月份经济 数据来看，中国第四季度经济较上年同期的增速有望超过第三季度的 8.9%，预计全年的经济增长将超过8%。从全球 GDP 增速可以看出，在美国、日本等发达国家尚未根本摆脱金融危机影响的情况下，中国经 济却在短时间内实现了较快回升。

1.3 2009年中国房地产市场运行情况

2009 年中国的经济呈 V 字型发展，迅速回暖，房地产市场的发展更是超乎所有人的意料。房价上涨、高价地频现、成交量大幅上升，这些成为 09 年房地产市场的代名词。

从统计数据来看，09 年 1-11 月份全国房地产开发投资 31271 亿元，已经占到城镇固定资产投资的 19%。1-11 月份的商品房销售额 35987 亿元，同比增长了 86.8%，根据增长的幅度，预计 09 年全年的商品房销售 额将达到 4.5 亿元，算上二手房成交金额，总额有望突破 6 万亿元。如果 GDP 保持增长 8%，2009 年 GDP 将达 33.91 万亿元，全国新房销售额占同期 GDP 的比重将超过 13%，而 2008 年比重为 7.6%，2007 年高峰 期也仅为 10.4%。另一方面，销售面积也大幅度增长，同比增长 53.0%，全国商品房销售面积 7.5 亿平方米。09 年 1 月全国 70 个大中城市房屋销售价格略为下调，但是全年房价整体呈上涨趋势。

其中，深圳市 1-11 月份全社会固定资产投资 1477.88 亿元，增长 15.9%。其中，房地产开发投资 381.41亿元，下降 2.2%。全年成交 649.4 万平方米，同比增长 66.81%。