众厦地产:回暖过速量价齐涨 供需失衡宏调出台

4.5 区域分析——关外楼市受宠依旧，关内南山一枝独秀

深圳新房成交主要集中在龙岗和宝安两区，无论是新推预售量还是成交量，关外都居全市榜首。总预 售量 268.47 万平方米，占全市 62.77%；总成交量 426.3 万平方米，占全市 65.65%。其中龙岗新推预售量
157.38 万平方米，成交 223.82 万平方米，分别占全市 36.79%、34.47%；宝安新推预售量 111.09 万平方米， 成交 202.48 万平方米，分别占全市 25.97%、31.18%。

关内以南山区为主要置业热点，尤其后海片区今年大量豪宅的入市及成交，拉到成交量的同时，更造 就了南山区连续 6 个月的成交均价在 2 万元/平方米以上，更在 12 月份创下了 31548 元/平方米的历史高价。
2009 年南山区预售面积 96.24 万平方米，成交 138.23 万平方米，分别占全市比例 22.5%、21.29%，高出关 内其他 3 区总和近 10 个百分点。

图 12：2009 年深圳各区新房预售、销售面积（单位：万平方米）

近年各区供需关系基本维持在 0.7-0.8 之间，供不应求。而宝安中心区经过前几年的消化，区域供应量 较少，今年主要供应量集中在龙华片区。各区价格上，全市以盐田区为榜首，成交均价 24925 万/平方米， 主要受天麓等高端产品的拉动。罗湖、福田区因其产品、区位和稀缺性，价格居高不下，作为关内成熟的 居住区、商业区，住宅产品整体价格较高。南山区近年豪宅集体面市，从华侨城片区、深圳湾片区再到后 海片区，豪宅市场受到广大置业者和投资者的青睐，以年均价 20726 元/平方米报收。龙岗区经过 08 年的 调整，消化了部分房地产泡沫，加上大运会、交通配套等利好，年初价格有所回落，维持在 8000 元/平方 米左右，从 8 月份开始突破 1 万元/平方米以上，年均价 10052 元/平方米。

图 13：2009 年深圳各区新房供求比及均价走势图