5.深圳市二手住宅市场分析
5.1成交分析——天量交易，一二手房比例放大
2009年，深圳二手房市场交易 156360 套，同比增长 267.51%。相对 08 年的 42546 套，今年仅 1-5 月 份的成交量便已超过去年全年。08 年受压抑的置业需求、营业税等二手房交易税费优惠、一手房价格高企、 投资渠道较窄、投资投机热情高涨等等原因都造成了今年二手房市场的天量成交。
图 20：2008-2009 年深圳二手房成交情况（单位：套）
二手房市场的成交量及价格，对所在片区的新房价格有一定的影响和支撑作用，尤其在正常时期和疯狂时期。从众厦数据库历年的监测数据来看，正常情况下，二手房新房成交比例一般在 1 或 1.05 左右，而当比例超过 1.5 和新房市场供不应求的时候，市场就开始出现投资行为。
今年在新房成交量快速上涨和萎缩的同时，二手房表现依旧坚挺。比例逐月放大，开始突破 2 和 3。 年底，随着二手房营业税“2 转 5”政策期限的明确，大量买卖双方集中在年底交易，直接造成比例一度拉 升到 6 以上。而从每个月的比例来看，可以很容易看出市场投资行为与热钱走势，从下半年开始，深圳房 地产市场开始出现泡沫。与新房价格互推互涨的情况使得深圳再度领涨全国，受到了中央的高度重视。
图 21： 2009 年深圳二手房一手房比值走势图
19个片区业主报价上涨 深圳9月各片区房价变化出炉
86个片区中，业主报价下跌的片区共有66个，不变的片区有1个，上涨的片区有19个。
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