众厦地产:回暖过速量价齐涨 供需失衡宏调出台

6. 未来市场预测

6.1 政府继续出台政策调控

09 年末政府连续出台政策抑制房价过快上涨，打击投机行为，如果房价上涨趋势得不到控制，2010 年 政策面仍会不断加压。另一面，由于机制的问题,政策调控可能达不到预期目标,在不降价与买不起的博弈中, 媒体民生声音会越发加大，对房价过高的质疑也会促使调控政策升温。

6.2 量价方面，全国一线城市将略微下调，二三线城市存在上涨空间

09 年下半年全国一线城市房价疯狂上涨，投机行为支撑了整个房地产市场，存在大量泡沫。相对而言， 二三线城市虽然量价也有上涨，但是相对仍在合理范围内，以自住需求为主。随着调控政策的出台，一线 城市量价必定下调，但是政府为保持政策连续性和经济稳定性，采取“有保有压”区别对待的政策，一线 城市的量价下调的幅度不会很大，而二三线城市则仍存在上涨空间。

6.3 高价地现象将减少

09 年下半年全国城市房价疯狂上涨，开发商手中的流动资金充足，开始疯狂拿地，高价地现象频现，无 论是楼面单价还是土地总价，刷新记录的速度超过历年。09 年末土地政策收紧，加上政府态度明确要遏制 房价过快上涨，2010 年开发商拿地态度必然变得谨慎，对市场变化进行观望，高价地现象也将减少。

6.4 全国供求趋向平衡

2008 年房地产市场开始调整，置业者采取观望态度，抑制了大量的购房需求，开发商也谨慎拿地，全 国高库存曾经一度给房地产市场带来沉重压力。09 年下半年这种购房需求集中释放，同时新增供应却跟不 上，出现供不应求的情况，房价开始大幅上涨。09 年 5 月开始行业景气向好，房地产投资回升。2010 年新 增供应会大幅上升，而 09 年已经消耗大部分市场需求，这必然使得 2010 年供求趋向平衡。

6.5 深圳趋势：量价下调空间较大，调整幅度明显高于全国

深圳作为改革的前沿阵地，房价一直走在全国前列。08 年全国房地产市低迷，深圳房价跌幅达到 30%， 总体成交量比 07 年下降 20%;09 年全国房价上涨，12 月份深圳房价同比涨幅达到 100%，新房成交量达到
649 万平米，同比增长 66%，二手房交易量超过 07 年高峰期。从深圳的市场敏感度来看，此次国家政策调 控必定对深圳产生较大的影响，市场调整幅度将明显高于全国，量价下调的空间也较大。年初开始，价格 将止涨企稳，并有望在第一季度下跌。