众厦地产:回暖过速量价齐涨 供需失衡宏调出台

4.3 新房销售情况统计分析——高峰与低谷，天量出天价

在市场新推房源减少的情况下，成交量上涨明显。2009 年，深圳一手住宅成交 649.4 万平方米，同比 增长 66.81%，与我司 08 年底预测年成交量在 630-650 万平方米类似。

图 8：1996-2009 年深圳市住宅成交面积对比图（单位：万平方米）

上半年基本延续 08 年第四季度的市场复苏情况，成交量逐步上升。3 月份以 81.01 万平方米的天量达到今年的高峰，环比增长 65.87%。按照我司对深圳楼市长期监测模型分析得出，天量有天价，且量价模型 影响时间一般在 4-5 个月的时间段。今年年初出现的天量成交，已经注定下半年将出现楼市成交天价，同 时，过高的成交价格也会影响销售量的成交情况。楼市在进入 6 月份以后，随着阶段性需求得到满足，楼 市表现开始疲软。截止至 9 月份，连续 4 个月下跌，跌幅分别达到 17.66%、21.21%、25.21%和 20.95%， 下跌幅度明显，远超 08 年市场低迷期，市场遭遇低谷。整个第 3 季度的市场表现也直接影响到第 4 季度， 而在成交价格反向高涨的情况下，预计 2010 年年初成交量将维持 09 年下半年的下跌趋势，而量价模型也 表明，价格将出现止涨回稳的趋势。

图 9：2007-2009 年深圳新房成交量走势图（单位：万平方米）