众厦地产:回暖过速量价齐涨 供需失衡宏调出台

2. 年终政策解读及预测

2.1 年终政策解读

政策一：

09 年 12 月 9 日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究完善促进消费的若干政策措施，将个人住房转让营业税征免时限由 2 年恢复到 5 年。国办发〔2008〕131 号文件中的四大税种的优惠措施，只有营业税优惠取消，契税、个人买卖印花税、个人转让出售的土地增值税还继续维持。 解读：政府调控房市采取了平稳的步骤，态度明确打击房市的投机行为。

政策二：

09 年 12 月 14 日，国务院常务会议研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施，明确提出：“加强 市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头”，同时强调“地方政府要切实负起责任”。 就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措，简称“国 四条”。

解读：“国四条”的提出旨在向外界释放中央要调控房市的信号，表明政府的态度和方向，具体政策的 制定及落实仍需要时间。

政策三：

09 年 12 月 17 日，财政部、国土资源部、央行、监察部等五部委公布《关于进一步加强土地出让收支 管理的通知》（财综〔2009〕74 号），将开发商拿地首付款比例提高到五成，且分期缴纳全部价款的期限原 则上不超过一年。

解读：一方面打击了开发商囤地行为，可以控制“高价地”现象。另一方面，抬高房地产企业入市门槛， 可能会造成央企、上市公司垄断土地市场。

政策四：

12 月 21 日有媒体报道，二套房首付比例拟提高至五成，央行相关负责人在接受询问时表示没有发布 此消息，各地多家银行表示，目前尚未收到任何通知。

解读：消息并非空穴来风，房贷政策收紧成为未来趋势，但对于第二套房标准的界定，在执行上仍然 处于模糊的状态，未能具体落实。

2.2 未来政策预测

从政府要抑制房价上涨明确的态度来看，未来一年政策面会继续加压，将从以下手段因时因地因时制 宜地调控房地产市场。

①09 年下半年中国经济回暖迅速，出现过热现象，存在银行加息压力。由于 09 年 11 月份 CPI 数据开始由负转正，暂缓短期内加息的可能，但估计 2010 年下半年加息的可能性较大。

②中央态度明确要遏制房价上涨过快，打击投机行为，将第二套房首付提高到 50%是中央调控的主要 杠杆之一，接下来政府出台具体政策的可能性极大。

2.2.2  税收政策

2008 年国务院出台的四大税种优惠措施，营业税优惠已经取消，如果房价上涨速度得不到控制，另外 三大税种契税、个人买卖印花税、个人转让出售的土地增值税的优惠政策也可能面临取消。一直处于争论 中的物业税，也存在开征的可能。

2.2.3  土地政策 加大力度查处闲置用地，出台相关政策打击开发商囤地行为。

2.2.4  结构手段

落实保障房制度和 90/70 政策，增加普通住房的供应量。

3. 土地市场交易谨慎，难敌外地高价地频出

相比 2009 年全国各大城市、二三线城市高价地频出的现象，深圳的土地市场反而显得冷清、谨慎得多。 据众厦数据库监测 2009 年深圳土地市场居住与商业用地性质的成交情况，1-11 月份共成交 18 宗土地，相 比楼市低迷期的 2008 年，仅多增加一宗。从下图可以看出，2008 年，随着房地产市场的深入调整，从下 半年开始，土地成交量明显下滑，7-11 月仅成交 1 宗土地。而此种现象影响延续至 2009 年上半年，其中， 仅 4 月份有两宗土地成交。从 6 月份开始，深圳土地市场开始回暖，截止至 11 月份，共成交 16 宗土地， 且楼面地价也有上升趋势。