世联楼市新评：地方新政细则相继落地 政府谨慎市场观望

新政细则中的“观望情绪”

“新国十条”的公布，对经历了07年调控及09年疯狂的房地产市场并没有立竿见影，政策调控的效果及楼市的走势显得难以定论。其后银行政策的快速跟进，使得全国各地房地产市场开始降温，一手房市场成交量逐步下滑，市场转向观望。根据世联的城市监测数据，截至5月2日，“新国十条”出台前后各15天，北京一手房市场成交量环比下降38%，成交均价环比下降17%；深圳一手房市场成交量环比下降76%，广州一手房市场成交量环比下降20%，上海一手房市场成交量环比下降68%，这三个城市成交均价未有明显下降。

北京新政细则被认为比“新国十条”更加严厉，相关条款在“新国十条”的基础上有所突破。“京十二条”的出台同时也标志着地方新政细则的逐步拉开。此时，各地房地产市场的观望情绪已经非常浓厚，而传统五一黄金楼市的惨淡，终于显示了此轮调控的威力。据传4月30号当日公布的深圳新政细则，不知是否是因为深圳举行春交会的缘故，未能如期而至。5月6日公布的“深十三条”与“京十二条”相比，对楼市的调控力度显得比较温和。世联研究认为，或许是深圳认为“新国十条”对当前房地产市场的调控已经到位，一直以来深圳房地产市场都存在巨大的需求，如果调控过度极有可能导致后期供给的压缩或房价的报复性反弹，难免有些“投鼠忌器”。

纵观“京十二条”和“深十三条”之间所呈现出的阶梯性，以及上海、广州等城市新政细则出台的“滞后”，可见政府的“观望情绪”。世联研究认为，对于地方新政细则的调控力度，也不能过于乐观，如果之后政策调控的效果并不如意，已经出台和未出台细则的地方政府随时可以根据实际情况及中央的态度，出台更严厉的政策，包括房产税、严格征收土地增值税及调整土地转让方式等杀手锏。
京深新政细则的“头羊效应”

首都北京和特区深圳作为房价过快上涨的一线城市，其新政细则贯彻“新国十一条”的方式和态度，将影响之后其它地方政府新政细则的制定。京、深前后两条细则隐现的原则是，只要总体上不脱离“新国十条”的要求，小有创新的同时保持一定的自主性，审时度势。这样既贯彻落实了中央政策，又能留有退路。因此，世联研究认为，通过京深新政细则的 “头羊效应”，已经大概能够判断后续地方政府新政细则的走向。

【评论延伸】

深圳春交会：房价上涨得到有效遏制

5月1日-5日，深圳春季房产交易会如期在深圳会展中心举行。万科、中海、金地、华侨城等老牌龙头房企缺席，参展楼盘更是创近四年的新低。作为“史上最强”的涉房调控后深圳第一个房交会，除首日迎客10万聚敛一些人气外，明显比往届冷清了许多，这种表现或将成为深圳楼市下半年走势的风向标。世联研究认为，新政以超乎预期的严厉打击，使得新楼盘疯狂涨价的势头得到了有效遏制。

观望情绪和成交低迷并存

深圳春交会期间一手房成交129套，成交量呈先降后升的U型态势。春交会前三日商品房成交量分别为26套、7套、1套，成交持续走低，进入4号以后开始逐步回升，尽管5号成交60套，但与4月平均水平（108套/日）仍存在较大差距。不只是深圳，受接二连三的调控政策影响，五一期间，国内一线城市商品房成交量降至冰点，买卖双方的博弈进入胶着化，一线城市市场观望气氛很明显，观望情绪将会进一步抑制购房需求的释放。