TOD为锚点 龙湖挑战“能力者”的游戏

　　重庆·龙湖光年项目剖面示意图

　　胡浩透露，龙湖在TOD模式上的探索和实践正在提速，未来四年，龙湖还会有30余个TOD商业项目陆续落地。

　　新的业绩增长点

　　“未来三年，龙湖商业开业项目数量及面积将持续提升，到2020年，龙湖商业旗下开业商场总数将超50座，商业租金目标预计达成60亿。”对于商业地产板块，龙湖早已定下明确的目标，而较大比例的商场，都属于轨交节点上的 TOD项目。

　　胡浩将TOD项目形容为龙湖业务的锚点，“如果企业将每个业态分开去做，就无法形成集约化的效应。以TOD为锚点，让企业内部各业务体系相互协同，就达到了集约化的效果。这是房企从地产开发逐渐向城市运营、城市服务去转变的一个契机。”

　　住宅开发销售、商业运营、长租公寓、物业服务是龙湖的四大主航道业务，此外还有养老、产城创新业务。胡浩介绍，TOD项目是一个业态聚合的“大底盘”，以TOD为锚点，将多条业务聚合在一起，以此促进未来的运营能力和利润的增长。因此，TOD项目为龙湖带来的不仅是利润，还有持续的现金流。

　　不过，眼下龙湖的TOD项目还需要一定的住宅开发销售来支撑。龙湖集团首席执行官邵明晓此前提出，未来龙湖的经营型业务会逐步加大，平均每年住宅开发销售回款的10%，投入住宅之外的持有物业。

　　胡浩告诉时代财经，虽然当前还需要住宅开发销售回款的方式进行投资，但从长远看，龙湖也要用运营持有物业所获得的资金来投资TOD，这样能够帮助龙湖增加自身的造血能力。

　　不难看出，在龙湖眼里，运营持有物业是笔理想的生意。2017年，龙湖投资性业务不含税租金收入为25.9亿元，较上年增长35.6%。

　　有业内人士认为，龙湖持续将销售回款的一定比例投入持有物业，带来的将是2020年商业租金对集团总利润贡献占比达到20%。更重要的是，未来稳定的租金收益，将能逐渐覆盖龙湖的借贷利息，起到平衡杠杆的作用。