金诚同达律所贺国良：要做好物业多经 需考虑5个因素

　　4月11日下午，观点物业大会在深圳创智云中心正式开幕。会上，金诚同达律师事务所高级合伙人贺国良先生就“物业场地多经变多金的法律保障”的主题进行分享。

　　贺国良认为，在物业多经中间，以场地为核心的多经是重要组成部分，不以收租金、收使用费为目的的多经，本身还没有构成物业公司主要的非营业外收入。它的经营模式方面，无论它是自主服务，提供二手房中介、为客户进行装修，还是提供养老服务等等，无论从法律大数据还是公司经营的营收构成来看，有必要对多经收入法律风险做一个汇报。

金诚同达律师事务所高级合伙人贺国良

　　且要做好多经，有5个因素要考虑：第一是场地的权属问题，你要看清楚这个场地到底是开发商、投资商还是业主的，是全体业主还是个别业主的。第二，如果要利用这个场地进行经营，业主方、权利人有没有进行授权。第三，要看经营收入是什么样的。第四，经营成本。在过往的案件中间物业公司败诉的最大原因是经营成本没有得到体现，没有就这个项目的经营成本体现出来。第五是相关税费，如何比较合理地进行平摊和承担。

　　场地多经怎么去控制法律风险，则主要考虑两个因素：第一个因素是物业公司和建设单位或者是业主委员会签订的物业服务合同或者多经合同，第二个是物业公司跟第三方签订的以场地租金租赁为核心的合同。

　　“在过去很多年的项目中间，如果说母公司和物业公司之间是一个关联关系，通常会出现写成百分之百归属物业公司的情况，但是这中间没有讲到经营收入、成本的问题。而将成本做一个数据化的列示后可以大大减轻物业公司的举证责任。多经合同，特别是物业管理合同，企业需要自己研读，虽然是格式文本，但是对于多经在公司如果构成一个重要的组成部分，我们不能按格式文本讨论，要放在具体的语境下进行讨论。”

　　第二个是物业公司和承租方的合同。这个问题提示大家，大部分租赁合同是比较简单的，物业公司租出去，场地交付以后就收取租金，作为出租人我履行义务了，收取租金是我的权利。但是实际中间物业公司收取租金的面积和物业管理面积可能不一致，实践中间物业管理的收费面积通常会大于租赁面积，在物业公司签定合同时，租赁面积和物业管理费的取费面积，合同里必须写清楚。如果不写清楚，就意味着要重新进行举证，对于法务团队、经营团队、项目团队又是一个比较困难的问题。

　　对于物业公司的多经收入如何变成真正的“多金”而不被“夺金”，贺国良先生认为重视技术赋能的同时也要保障法律底线，并提出了“多宝余”的概念：多经有多金、法律有保障、收入有余量。