海南楼市，“行驶”在轮回路上？两次热炒太相似

    １９９２年的第一轮地产狂飙，给海南留下了十几年都未能消化的苦果；２００９年底引爆的“国际旅游岛”，让海南楼市再现当年的开发热度。官方的数据提示，海南目前在建和未动工项目５３００万平方米，需要１０年左右才能消化。但海南大学教授王毅武接受深圳商报记者采访时笑称：“现在海南的房子，要砸也是砸在炒房客手里，和房地产商没有关系。”

    时间已经过去快２年，由“国际旅游岛”概念引爆的海南楼市寒意频现：售楼人员口中的价格没有变化，但是曾经的抢购热潮变成了眼下的观望僵局。

    轮回再现？调控大势之下，海南楼市难掩隐忧。１９９２年开始的第一轮地产狂飙，让海南一度成为全国的增长冠军。然而１９９３年底开始的调控，给海南留下了十几年都未能消化的苦果：人口仅占全国０．６％的海南，拥有１０％的烂尾楼。２００９年底引爆的“国际旅游岛”，高速奔跑的楼市再现当年的开发热度，然而近一年多来低迷的成交量已是一个预警信号。官方的数据还提示，海南目前在建和未动工项目５３００万平方米，需要１０年左右才能消化。

     隐忧确实存在，但是当年的噩梦会否重现？

    容易激动的海岛，暗藏风险的数字——消化住房保有量任务艰巨

    今年上半年，海南ＧＤＰ增幅是１０．４％。对于这个放缓的速度，普遍的看法却是松了一口气。２０１１年的海南省政府工作报告如此总结去年的工作：“全省经济快速增长。生产总值２０５２亿元，比上年增长１５．８％。主要经济指标的增速位居全国前列，成为近几年我省经济发展速度最快、总量提升幅度最大的年份。”１５．８％的增幅，是一个相当可观的数字，毕竟全国的数字为１０．３％。

    回顾海南的建省历史，这个容易“激动”的海岛，每一次政策利好往往都伴随着或大或小的风波。１９９２年开始的地产狂飙一直是海南最惨痛的记忆。借助新一轮开放东风，来自全国的资金急剧流向这个并不大的岛屿，集中砸向楼市。１９９４年的宏观调控挤破了房地产泡沫，留给海南的是一个难以收拾的烂摊子：占全国０．６％总人口的海南出现了占全国１０％的积压商品房，全省“烂尾楼”多达６００多栋，面积１６００多万平方米，闲置土地１８８３４公顷，积压资金８００亿元；伴随着海南发展银行在１９９９年的关闭，海南又多了一顶“金融高风险区”的帽子。当全国第一的头衔再度出现，学界想得更多的是预警，毕竟当时的海南也曾经拿下增长冠军的称号：１９９２年海南ＧＤＰ增长２２．４％，省会海口更是ＧＤＰ增长１１４％；但１９９５年，全省ＧＤＰ增长４．３％，达建省以来最低点，海口市ＧＤＰ增长仅１％。

    有着超速后的失衡，海南对于第二轮的楼市热潮格外谨慎，官方发布的预警屡屡可见。９月份以来，不少媒体都会提及海南省住房和城乡建设厅厅长王志宏的表态：海南将加快推进房地产业转型升级和促销，减少纯商品住宅建设用地出让，适度控制纯商品住房开发，引导未开发项目转向经营性开发。根据海南住建厅提供的统计数据，当前海南省在建项目、新报建未动工项目高达约５３００万平方米，按其预测的市场年销售数量约５００万平方米计，消化这些库存需要１０．６年，去库存压力巨大。

  海南省统计局１０月下旬发布的今年前三季度海南经济运行统计监测结果也显示，前三季度，海南房地产业开发投资４６４．９１亿元，增长４４．８％。全省在建项目１７５０个，同比增加３４１个，增长２４．２％。其中，新开工项目５１３个，增长１７．４％。而房屋销售面积，前三季度为６１９．４９万平方米，增长０．３％，与去年同期７８．３％的增长速度相比，有着天壤之别。

    一些市场监测机构给出的数据更不乐观。中原地产海南分公司资源管理中心研究主任黄宏给记者提供的数据显示，海南前１０个月仅销售６１２万平方米。在１１月２０日之前的８周，销量为５１９０套，最后一周比前一周减少１８０套。另一方面，海南今年的土地供应没有减少，但土地流拍率急剧增加。今年前１０个月，海南土地供应２６５宗，实际成交１９３宗，流拍率达到２７．２％。而前两年的流拍率分别是７．５％（２００９年）和１５．３％（２０１０年）。

    对比前两年的新开工面积和销售面积，２００９年新开工面积８０７．４８万平方米，销售５６０．３４万平方米；２０１０年新开工面积１１３６．１２万平方米，销售８５４．７３万平方米；今年前１０个月的新开工面积和销量大抵持平，开工６１５万平方米，销售６１２万平方米。照此计算，海南前两年积压的５２８．５３万平方米面积，至今没有消化，而今年的库存仍然在增加。“未来的１～２年，海南将会出现严重的供大于求，库存压力增大。”黄宏说，“受政策影响，目前海南的投资客锐减，当前海南市场凭借着海口的刚性需求在支撑成交量。”

    对此，海南省住建厅厅长王志宏９月中旬也表示，由于国家的限购政策将扩大到二三线城市，市场观望气氛浓厚，海南消化住房保有量的任务艰巨。